物业公司“抢滩”港股市场 盛宴之下的规模竞速

本报记者/翁榕涛/赵毅/广州报道

登陆资本市场后的首日表现，就如同考试放榜一般，历来是有人欢喜有人愁。

在内地房企拆分物业赴港上市的热潮当中，保利地产和时代中国恰逢其时，共同赶上了2019年的“上市末班车”。

12月19日，保利物业发展股份有限公司（06049.HK，以下简称“保利物业”）和广州市时代邻里企业管理有限公司（09928.HK，以下简称“时代邻里”）同日赴港上市，在开启港股物管“大时代”的同时，其股价首日表现却呈现出“冰火两重天”。

数据显示，保利物业发售价为35.1港元/股，开盘即涨24.79%。截至收盘，其股价报45.35港元，涨幅达到29.2%；时代邻里发售价5.15港元/股，上市首日开盘即破发，北京物业，最终报收4.88港元，较发行价下跌5.24%。

同一天上市的物业股，却受到不同待遇，背后也折射出资本市场对企业发展前景的判断。股价表现分化的背后，是物管行业马太效应的逐渐凸显。

赴港上市现“冰火两重天”

物业股的规模级别不同，港股资本市场也给出了不同的反应。

据《中国经营报》记者不完全统计，今年成功赴港上市的物管公司中，鑫苑服务、银城生活服务、滨江服务均出现了首日破发，而背靠母公司，在管面积较大的蓝光嘉宝服务、保利物业、奥园健康则受到青睐，首日股价较发行价上涨28.78%、24.79%、54.64%。

从数据来看，多数物业公司的在管面积在千万平方米左右，募集资金的目的集中在扩展物业管理服务、寻求战略收购及投资机会、拓展增值服务业务线、升级及发展资讯技术及智能系统、补充营运资金等。

上市招股书显示，2019年3月底，鑫苑物业在管总建筑面积1570万平方米；2019年4月末，银城生活服务物业管理在管建筑面积约1960万平方米；2018年8月底，滨江服务在管总建筑面积为1080万平方米；据今年年中业绩显示，奥园健康在管总建筑面积约1200万平方米。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，“物业实际上是一个服务性资产，本身的服务周期、盈利周期比较长，所以物业公司不是属于一个赚快钱的行业，从这个角度来看，物业公司一定要有足够的资本支撑，才能够有更好的发展。”

资本市场似乎更青睐于本身规模庞大、而且有母公司背书的物业股，比如近期上市的蓝光嘉宝、时代邻里以及保利物业，规模越大估值也明显走高。Wind数据显示，截至12月25日，蓝光嘉宝、时代邻里以及保利物业的市盈率分别为20.09倍、50.07倍、46.02倍。

招股书显示，截至2019年6月，蓝光嘉宝物业管理服务营收5.49亿元，在管面积6330万平方米，其中将近一半面积来自母公司蓝光发展；时代邻里在管面积近4270万平方米，有近80%的面积来自母公司时代中国；保利物业在管面积达2.6亿平方米，其中有43%的面积来自母公司保利发展。

物业公司和母公司开发商有怎样的关系？

“房企通过分拆物业上市，将物业开发的利润转化为物业管理利润来释放，可以多一个融资渠道。”国际资管公司协纵策略管理集团创始人黄立冲认为，当下物业公司纷纷分拆上市，物业，其主要还是因为融资面偏紧，在近两年，房地产公司的融资需求很强烈。

据相关媒体披露，保利物业内部已启动一项名为“147”的3年战略计划（2019~2021年）。而这个“147”计划，就是要在3年内实现100亿元营业收入、4亿平方米的管理面积，以及7亿元的利润水平。

与该目标相比，保利物业仍需进行规模扩张。招股书显示，2018年及2019年上半年，保利物业的营业收入分别为42.29亿元、28.22亿元，除所得税开支前溢利为4.62亿元、4.37亿元，合同管理总面积为4.54亿平方米，在管总面积为2.6亿平方米。

低毛利率叠加人工成本上涨

招股书显示，保利物业是全国第四大物业公司，仅次于万科物业、绿城物业和碧桂园服务。

保利物业的主营业务除了物业管理服务以外，还有非业主增值服务、社区增值服务等等，包括向物业开发商提供的案场协销服务，及向业主和住户提供的多项社区增值服务。

从利润率指标来看，保利物业的表现要落后于很多同行。招股书显示，保利物业2016~2018年以及2019年上半年整体毛利率则分别为16.7%、17.9%、20.1%以及23.6%。可供对比的是，2018年彩生活、雅生活以及碧桂园服务的整体毛利率为35.5%、38.2%以及37.7%。