中国地产的黄金年代，恰逢城市化进程加速之时，各大城市通过规划各式大宗物业建设，从而强化自身的综合属性。同时配上酒店尤其是高端酒店，作为自身搭配的“领带”，物业广东，为整个城市以及一些城中的商务综合体，在自身档次上，乃至在一些业务开展上提供品牌支持。

　　笔者近日在某酒店主题论坛，就遇到了这样一位业主。约在10年前，某城市商务中心项目开业，他正好有资源、有意愿，就在项目里持有了一个物业，投资造了一家五星级酒店。据说，刚开业酒店那5年，每年差不多有数千万元的利润。然而，随着设施的逐渐老化，每年的维护和管理成本都在上涨。更为关键的时，时代迁移下，消费者开始对过去富丽堂皇的设计和服务产生了疲倦。两相叠加，这两年利润缩水了将近60%。

　　“我也知道要可能要重新改造，这不天天跑论坛，看看有啥好模式或者好的合作品牌。”他对笔者说到。

　　高端物业投资者的“家长式焦虑”

　　这一年来，包括CHAT等大大小小的酒店论坛，产业管理成为酒店业最为关注的话题。无论是开发商，还是投资者，都急于寻找激活手头物业产业之道，以便发挥其价值。

　　焦虑背后是正经历转型的中国地产，根据RET研究中心数据显示，我国商业建筑的存量面积已达到90,000万平方米。　　

　　在这个阶段，国内的传统高端酒店或多或少都面临相似的困局：硬件老化，经营模式局限，利润空间狭小。

　　而投资的核心永远都是回报。

　　作为全球排名前十的酒店管理集团—华住集团的CEO张敏在今年CHAT论坛上就指出了目前国内高端酒店业的发展瓶颈核心在于投资人回报率不够。早年间，高端酒店作为城市开发的配套，享受众多红利，现如今潮水褪去，高端酒店被掩埋的原罪就显露而出：先期定位不精准，套用传统五星级模式，缺乏对消费者需求变化的捕捉，导致了坪效持续走低，进而在投资端遇冷。

　　改造更新势在必行，而其基本守则就是追求坪效最大化。众所周知，坪效原本是衡量商场经营状况的一个指标。如今，这一指标被频频用在酒店业。这体现了酒店业从传统的卖床位向空间运营的思维准变。可以说对坪效的管理，体现了对酒店的设计与管理功力所在。

　　但国内从坪效业绩来看，中国保安，在经营业绩最好的2016年，据《中国饭店业务统计》披露，中国五星级酒店的一线城市每日每平方米收入为7.7元，而以中国最成熟的一线城市对标亚洲主要城市，其坪效业绩基本与曼谷、雅加达等非发达城市相似，与香港、新加坡等成熟市场的坪效差距十分显著，存在3到5倍的落差。

　　中国酒店的坪效提升之路任重道远。

　　设计改造正缓解坪效焦虑

　　随着地产发展到了下一阶段，对存量物业进行改造是必然的趋势。20世纪60年代中期，美国景观大师劳伦斯·哈普林提出“建筑再循环例论”，即“与简单的修复不同，再循环是功能上的变动，物业天津，重新调整建筑内部空间并被人们接受”。此后，对存量物业更多是从简单修复转向了功能转型意义上的更新改造，并在20世纪80年代后期美国经济的腾飞掀起了一时改造热潮。而随着新时代下的资产激活，这一改造趋势被重新激活。

　　TWA酒店就是存量物业改造的产物。原身是成立于1962年的纽约肯尼迪机场航站楼，随着时代的变迁，其运量与功能已经无法承载现代航空业下的客流冲击，于2001年被迫关闭。但沉寂了16年的它，在重新改造后，摇身一变，成为了全美唯一一座真正建在机场内的酒店：TWA酒店。坐拥有50000平方英尺的活动空间、10000平方英尺的健身中心、屋顶游泳池和观景台以及六家餐厅和八家酒吧，其中包括一家Jean-Georges Vongerichten的Paris Café餐厅。　　

　　凭借其独特的角色定位，加上现代化的潮流设计与功能布置，TWA重新成为了纽约的弄潮儿，LV2020早春大秀也在此举办。要说存量改造的魅力，就在于此。

　　国内有无数酒店同样在等待TWA式的变身。

　　随着城市化发展的进程，现在中国高端酒店市场趋于饱和，而且有大量老旧的设施与陈旧的空间设计，导致了大量冗余面积的存在，整体空间利用率很差。外资品牌由于缺乏对中国市场的深度了解，目前来看依旧处在了解本土市场的阶段，撤牌现象往往多过改造再开业现象。