暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋,其空置期间的物业服务费是否应当下调?业主未交物业服务费,物业公司是否可因此限制或者妨碍业主对水、电、气、暖等的正常使用?利用物业共用部位、共用设施设备经营的收益是否应当公开……

9月1日开始施行的《陕西省物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)对此均进行了明确规定。

《法制日报》记者了解到,该《办法》由陕西省发展和改革委员会、陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局联合印发,有效期5年。为制定该《办法》,三部门自3月19日至4月3日,公开征求对《办法》(征求意见稿)的意见建议,采纳了群众、人大代表、政协委员,以及律师、业委会代表、物业公司等多方面意见建议。

“《办法》有很多亮点,有助于解决物业管理长期以来的一些问题,彰显了政府对物业服务市场的监管决心和监督力度,非常符合陕西省物业治理的现实需要。”物业管理专家何志恒说。

物业公司收费不再任性

“一方面定价权限发生了变化,2018年,经陕西省政府同意,普通住宅小区(多层、高层)前期物业、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价；另一方面是群众对现行物业服务收费意见较大；为进一步规范物业服务收费行为,维护好业主和物业公司的合法权益,促进物业服务行业健康发展,特制定本《办法》。”陕西省发改委工作人员如此解释《办法》出台的初衷和原因。

《办法》明确了物业服务收费项目内涵及计费方式。比如《办法》规定,物业服务收费是指物业服务企业按照合同约定向业主提供服务所收取费用的统称,包括物业服务费、物业管理区域内交通工具停放服务费和其他服务费。

按照不同物业的性质和特点,分别实行政府指导价和市场调节价。其中,成立业主大会之前的住宅小区(多层、高层)、保障性住房、房改房、老旧住宅的物业服务费和停车服务费实行政府指导价。除此之外,其他类型物业的物业服务费和停车服务费实行市场调节价。

《办法》规定,业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意,其物业服务收费实行市场调节价。

《办法》鼓励对物业管理区域内短时停车服务费实行优惠,对临时车辆停放服务费应当限定单日收费最高上限。物业服务企业在收到业主告知后,不得限制或者妨碍业主在自有以及租赁的空置车位上免费停放未登记车辆。并且对临时停放30分钟之内的车辆；执行公务的军队、武警、公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆；残疾人车辆(仅限小区地面无障碍车位停放的由残疾人驾驶的车辆),不得收取费用。

另外,《办法》还规定,业主因自身原因逾期不办理物业交付手续的,其空置期间的物业服务费、停车服务费从建设单位书面通知业主办理交付手续截止日期的次日起由业主按月交纳。但经业主验收,暂不使用或者使用后因自身原因空置1个月以上的房屋、自有或者租赁车位经物业服务企业登记确认后,其空置期间的物业服务费、停车服务费应当下调。

未交物业费不得强制停水停电

之前,物业服务公司不合理收费或强制收费现象备受业主诟病。

西安一小区业主向记者抱怨,其在房屋装修阶段,物业公司在已经收取装修垃圾清运费的情况下,又按砸墙面积每平方米150元强行从装修押金中扣除所谓“砸墙费”。

“本次《办法》的亮点之一便是坚决取消物业公司强制向业主收取的公摊耗能费、砸墙费、垃圾清运费、有偿服务费等不合理的自定收费项目,业主可以自行或者委托物业公司清运装修产生的垃圾,委托物业公司清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。”陕西弘业律师事务所律师夏云峰说。

《办法》明确规定了物业服务成本或者物业服务支出构成,其中,物业管理区域内照明、景观、消防、安防、电梯等归属业主共有公共配套设施设备的用水、用电费用以及电梯维护保养和年检费用计入物业服务费成本,不得单独收取。

《办法》第十九条规定,物业服务企业应当按照合同约定向业主收取相关费用,不得将签订《前期物业服务合同》或者《物业服务合同》内容以外的其他服务合同作为向业主交付物业的前置条件强制捆绑、强制服务、强制收费,或者只收费不服务、多收费少服务,以及变相收费。

根据《办法》,业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。业主可以自行或者委托物业服务企业清运装修期间产生的垃圾。委托物业服务企业清运装修垃圾的收费标准由双方自行约定。