中房报记者 李叶 | 北京（楼盘）报道

一个时代开始了。住宅市场调控依然严厉。商业地产被互联网购物冲击得惊慌失措的时刻已经过去。

新的商办物业重新崛起，这有赖于城市的演变。在新的挑战与机遇面前，更快、更好、更健康地发展，是商办物业市场的当下选择。

8月29日，北京富力万丽酒店，由中国房地产报社、中国房地产网、中房智库联合主办的“2019中国商办物业与产业管理峰会暨中国商业地产百强榜单”论坛在这里进行。

商办物业的红利在哪里，从商管到资管转换又该怎么走才好。要理解这些，就要往下接着看。

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肖勇：商办物业进入一个全新领域

“房地产高速增长的时代已经结束。”中国房地产报社副社长肖勇开场致辞表示，受制于环境和市场的整体影响，以商办物业等为代表的后开发时代必将进入一个全新的领域。

之所以这么判断，他分析了三点原因：

第一，由制造业模式转向服务业模式。空间的“内容化”“服务化”成为核心竞争力，我们知道，拉动经济发展的三大动力是投资、消费、出口。目前，“整体经济大环境一方面受制于中美贸易战的影响，另一方面是房地产行业‘房住不炒’的国策定位，从某种程度上，这给房企原来的那种高周转模式带来巨大变革，向商办物业产品转型升级，已经成为必然。”

第二，无边界化时代到来。商办物业行业的聚合、跨界成为未来大势。在无边界的社会里，企业可以围绕同一个用户群，深度挖掘需求，提供不同的产品和服务。而非以往所讲的多元化。“移动互联网时代，使人们正在获得更多的出行、居住、思想交流和相处的自由。在这种交流和沟通方式中，真正的创新点和爆发点，往往是那些边界被打破的地方，如果能把过去封闭的组织、业务和思维打破，打破得越快，越有力，就会越有机会成为创新的引领者。”

第三，全价值链竞争模式凸显。运营、资管更为显性，而非以往的开发与销售优势。“得益于国家的住房制度改革、城镇化大势、人口红利等一系列利好，过去的开发时代，商办物业领域的非自持的“一锤子”买卖模式，所比拼的“成本、规模、速度”竞争力将不复存在，智慧运营、商管与资管的服务力将在未来行业中大行其道。”

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董利：城市更新时代，商办物业焕发活力

谈起商业地产与商办物业的区别，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、社区商业工作委员会主任董利表示，商业地产的发展要多强调经营、强调产品颜值，也需要产品的提升与改造。

董利认为商业物业的经营与新的解决之道，更多就是我们要用好的产品，解决“后房地产时代”的商用物业问题。“‘后房地产时代’的城市发展进入了一个新的阶段，这个新阶段就是城市更新时代的来临。商用物业经营的价值更多需要产品的提升和改造。尤其一些旧的、闲置的传统商业，在新商业理念引领下，会焕发新的契机。”

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王珂：北京写字楼市场在缩表租金往下走空置率往上走

商办物业租金和空置率最受关注。办法数据执行合伙人王珂认为，写字楼的租金和空置率只是表面指标，背后的决定因素来自资产，北京有两个最主要的红利，一个是城市红利，就是基础设施要好，人口素质要好，这叫城市红利；另一个就是资产红利，愿意来此做生意，是因为有好的政策，有好的资产环境。

这两个缺一不可，从产业管理到产业开发、运营，各个环节，实际上是一个分享城市红利和资产红利的过程。基于全口径的租赁数据汇总，王珂把这些数据归类到相应行业，可以看到四个支付高租金的头部行业：非银行金融、高科技IT、综合服务业、文化传媒，这四个行业构成了北京特色的资产。

王珂认为北京的写字楼市场在缩表，会呈现租金往下走、空置率上升的情况。这很大程度上来自于对资产结构的理解，租金很大程度上来自资产。现在，以P2P为代表的非银行金融基本上熄火了，然后是计算机。