房企分拆物业上市热潮席卷。

截至2019年7月，除了包括彩生活在内的已上市的14家物业管理公司外，招商蛇口、龙湖、保利、蓝光等旗下物业公司均已走上申请IPO之路。

据统计，目前物业行业共有1家A股上市公司，13家港股上市公司，51家新三板的上市公司。13家港股上市公司分离的母体企业既包括绿城、碧桂园、佳兆业、中海地产等大中房企，也包括奥园、花样年、雅居乐等中型房企。

今年6月凤凰网房产启动《物业基本法》系列策划，中国保安，关注了绿城、中海、碧桂园等公司的物业板块，从公司战略到具体物业层面，深度剖析房企物业运营法则。

此次，凤凰网房产以上市物业企业为切入点，物业陕西，从2018年营收、利润、在管建筑面积、自有项目占比等四大数据维度，管窥上市物业企业的发展路径及物业行业竞争格局。

绿城服务以67.1亿元营收遥遥领先

从上市物业公司的营收规模来看，各公司的营收规模差距较大。值得关注的是，30亿元是分水岭，绿城服务、碧桂园服务、中海物业、彩生活、雅生活服务2018年营收均超过30亿元，新城悦、永升生活、南都物业、中奥到家、佳兆业美好、奥园健康、滨江服务、浦江中国、祈福服务生活2018年营收均在12亿元以下。

增幅方面，仅有9家上市物业公司2018年营收增幅均超过了30%。彩生活和奥园健康生活更是以121.99%和121.86%的营收增幅位居前二。

头部物业公司方面，绿城服务明显领先，碧桂园服务、中海物业、彩生活、雅生活服务快速追赶。各公司2018年的营收都为正，行业正步入规模扩张阶段。

碧桂园服务以17.62亿元毛利润占位第一

从各上市物业公司的利润情况来看，碧桂园服务、雅生活服务、彩生活的净利润、毛利润均领先，分别超过5亿元、12亿元。

滨江服务、浦江中国的净利润、毛利润均垫底，分别低于1亿元、2亿元。

其中毛利润方面，突破10亿元大关的企业分别有碧桂园服务、雅生活服务、彩生活、绿城服务。碧桂园毛利润最高，达17.62亿元。

多数上市物业公司高度依赖“母公司”

从2018年上市物业公司自有项目占比来看，除了彩生活、南都物业、浦江中国、中奥到家、祈福生活服务为独立第三方物业外，其他物业公司均为房企旗下的物业公司，并且在项目获取上大部分依赖“母公司”。

滨江服务、永升生活、奥园健康生活、中海物业、佳兆业物业、碧桂园服务、新城悦2018年自有项目占比均在70%以上。

值得关注的是，绿城服务于年报中并未披露2018年自有项目占比情况。

据了解，物业陕西，自绿城服务成立以来，绿城中国的物业在绿城服务在管理面积中的占比不断减小，招股说明书数据显示，绿城服务在2013、2014、2015年来自独立第三方的管理面积占比分别为73.4%、74.7%、78%，2016年全年绿城中国项目收入占比仅4.7%。在后续年报中，公司直接忽略了绿城中国对于公司业务的影响。据东兴证券研报披露，截止2018年上半年，绿城中国物业面积占整体在管理面积的20%不到，而占储备面积比例低于15%。

彩生活在管建筑面积最大

从2018年各上市物业公司在管建筑面积，最大的企业为彩生活，共11.22亿平方米，其次为碧桂园服务，在管建筑面积5.05亿平方米。除此之外，其余物业公司的在管建筑面积基本都在2亿平方米以下。

浦江中国的在管建筑面积最少，仅为0.06亿平方米。

资本市场表现上看，截至8月1日收盘，市值最高的是碧桂园服务，为515.07亿港元，加上绿城服务、雅生活服务和中海物业，共有4家企业突破100亿港元；浦江中国、祈福生活服务、中奥到家市值则不足10亿港元。市盈率方面，永升生活市盈率最高，为50.09；碧桂园服务紧随其后，达到46.2；中奥到家市盈率最低，为5.52。

“利润王”碧桂园、“增值服务潜力股”彩生活值得关注

在各上市物业公司中，有两家物业企业值得关注。其中，碧桂园的毛利润遥遥领先。

碧桂园服务全年毛利约17.62亿元，同比增长约70.1%；整体毛利率由2017年的约33.2%增长至约37.7%。