保利地产17日公告称，全资子公司保利物业于当日收到了证监会核准境外上市的批复，核准其发行不超过约1.53亿股境外上市外资股，每股面值人民币1元，全部为普通股。完成本次发行后，保利物业可到香港交易所主板上市。

　　保利物业近些年扩张迅速，根据相关机构排名，该公司在中国物业服务百强企业中排名第四，在具备央企背景的物业企业中排名第一，与此同时，研究机构的数据显示，15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%，保利物业为20%，不及这些上市公司均值。

　　规模排名行业第四、央企第一

　　1996年成立的保利物业，2017年在新三板挂牌上市，在今年4月退市后，于8月初在港交所提交了招股书。

　　近几年，保利物业在规模上有了较大提升，2016~2018年，其在管面积复合年增长率为52.6%。截至今年4月30日，物业天津，保利物业合同管理面积约3.71亿平方米，在管面积约1.98亿平方米，管理的物业数量为817个，包括549个住宅社区和268个非住宅物业。

　　在管面积的增加，让保利物业的营收有了不小的增长，2016~2018的营收分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元，复合年增长率为28.4%。招股书称，根据中指院2019年综合实力排名，保利物业在中国物业服务百强企业中排名第四，在具备央企背景的物业企业中排名第一。

　　来源：东方证券研报

　　与在A股、H股上市的15家物业公司相比，保利物业的2018年的营收规模仅次于绿城服务的67.1亿元和碧桂园服务的46.8亿元。与许多从房企母公司拆分出来的物业公司一样，在分析人士看来，保利物业的规模扩充得益于母公司保利地产交付物业的增多。

　　保利物业称，往绩记录期间的大部分物业管理合同都与保利地产开发的物业有关，截至2016年、2017年、2018年及2019年4月底，管理该物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的98.7%、95.9%、88.6%及84.2%。

　　保利物业总经理吴兰玉曾表示：“有一个强大的母公司并非坏事，在某种程度上是优势。保利物业依托母公司，但不完全依赖母公司。”

　　保利物业近些年营收情况来源：保利物业招股书

　　在分析人士看来，保利物业虽然积极从第三方拓展管理面积，但外拓面积的物业收费标准偏低，与营收规模明显不成比例。招股书显示，截至2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业外拓合同管理面积分别占当年管理面积的9.9%、19.7%、50.6%及51.5%，而在总营收中的占比仅为1.3%、4.1%、11.4%、15.8%。

　　2016年、2017年、2018年及2019年前4月，保利物业从母公司开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为2.14元/平方米/月、2.19元/平方米/月、2.21元/平方米/月及2.21元/平方米/月，而从其他物业开发商开发的住宅社区收取的平均物业管理费分别约为1.19元/平方米/月、1.31元/平方米/月、1.47元/平方米/月及1.47元/平方米/月。

　　外拓业务收费标准不高，拉低了保利物业住宅社区的平均物业管理费，上述4个年份中，其平均物业管理费分别为2.10元/平方米/月、2.13元/平方米/月、2.14元/平方米/月、2.14元/平方米/月。

　　受服务成本挤压，毛利率低于行业均值

　　保利物业毛利及毛利率明细来源：保利物业招股书

　　数据显示，2016~2018年，保利物业的毛利润分别约为4.28亿元、5.81亿元、8.51亿元，毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%。东方证券研究所数据显示，物业导航，15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%，保利物业不及这一数值。而与5家规模相近的公司相比，保利物业的毛利率低于碧桂园服务的38%、雅生活服务的38%、彩生活的35%，高于中海物业的20%、绿城服务的18%。

　　保利物业营收表来源：保利物业招股书

　　2016~2018年，保利物业的净利润分别约为1.49亿元、2.25亿元、3.36亿元，净利润率分别约为5.8%、6.9%、7.9%，低于上市物业公司去年12%的平均净利润率，显著低于雅生活服务的24%和碧桂园服务的20%。

　　招股书显示，服务成本较大地挤占了保利物业的整体利润，2016年、2017年、2018年及2019年前4月，其服务成本分别占总营收的83.3%、82.1%、79.9%及75.1%。保利物业解释称，物业管理行业属于劳动力密集型行业，在上述4个年份，员工成本分别占总服务成本的54.2%、59.1%、55.6%及60.8%，分包成本分别占总服务成本的23.9%、22.7%、24.3%及23.8%。

　　“为维持及提高利润率，控制及减少人工及分包成本以及其他运营成本对我们而言十分关键。”保利物业称，公司面临着各方面人工及分包成本增加上行的压力，包括最低工资标准的提高、员工人数增加及简约成本措施生效所需的时间。

　　东方证券认为，主导物业管理行业及公司利润率的因素主要为新交付项目、增值服务占比以及经营能力上的差异。其中，从中长期看，增值服务和经营能力将成为物业管理公司维持稳定利润率的重要因素。

　　由于增值服务利润率远高于基础物业服务，增值服务占比大的企业，利润率自然也会上升。中新经纬客户端注意到，雅生活服务是15家上市物业公司中毛利率最高的，就与其增值服务收入占总营收的52%有关。

　　保利物业有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三条主要的业务线，根据披露，2018年其物业管理服务收入占总营收的68.8%，非业主增值服务占16.5%，社区增值服务为14.7%，非业主增值服务和社区增值服务的比例有待进一步提高。

　　“未来行业及公司的利润率特征将表现为持续上升——经历拐点——下降，之后降幅会收窄并维持稳定。利润率进入下降周期后，就需要增值服务和经营能力的提升来对冲，物业公司的利润率能否维持稳定，就要看其在增值服务和管理经营上修炼的火候了。”东方证券在研报中说。

　　保利物业的上市程序尚未走完，山西物业，根据披露，此次发行H股及上市事项尚需取得香港证券及期货事务监察委员会、香港联合交易所有限公司等核准。