物业头条讯:

5月24日，由中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组主办，中国指数研究院承办的“2019中国物业服务百强企业研究成果发布会暨第十二届中国物业服务百强企业家峰会”在北京举行。

固本拓新是物业服务企业发展过程中永久的话题，拓新是业务发展的关键。论坛邀请了相关金融专家与物业服务百强企业共同探讨怎样通过收并购、外拓等方式提升管理规模、拓宽服务范畴、发展多元化经营，以实现物业企业的跨越发展。

今天我代表东方瑞宸和仁桥投资来到现场，分别是其他类和股权类的投资人，我们长期专注不动产领域的投融资机会，东方瑞宸2017、2018是中国房地产基金第四名。

物业行业亮点鲜明，业务基础广阔稳定，同时还有巨大的想像空间，也就是拓新及增值。仁桥投资已经和具有一定规模的物业企业合作，着力打造一支优质生活股权投资基金，目标是挖掘在增值服务领域有发展潜力的企业，物业陕西，将优秀的内容及模式植入到生活场景中去。同时我们也和物业公司打造持有型基金。我们分享几个物业价值成长的场景：

第一，教育。教育的普惠性决定不可能做全链条投资，我们首先看好优质教育内容，比如导入社区托班，幼儿的活动半径有限，物业公司有天然优势；其次营地教育，从2015年到现在，每年中国营地教育规模保持20%以上的增长速度。

第二，智慧社区。我们在看一家智能硬件+软件企业，主要服务新零售企业，做智能采集资讯同时跟支付系统相连接，能在后台分析用户的支付行为。类似这样和社区结合，可以用有限的面积实现社区便利店展示更多货品，也可以提升多元化智能服务。

第三，金融。和金融结合，实现轻重产业配置未来是有细分管理能力的物业公司脱颖而出的方向。四月证监会发布了《产业证券化监管问答（三）》其中规定：将来物业服务费、还有缺乏实质抵押品的商业物业租金是不作为证券化的基础产业的现金流来源。对轻产业的物业公司来说如何去利用好证券化的手段，关键是在某一个领域里有物业细分管理能力和管理业绩，实现可持续复制的买入运营及证券化持有是关键。可能的方向是资产园区，教育综合体，社区商业及养老等等。

南都物业IPO的成功使我们认识到物业公司上市的风口来了，招商地产与中航善达的交易进一步引起了资本市场对物业产业的关注；从2018年开始，资本市场发生了深刻的变化，监管在资本市场几近“失声”，市场化趋势逐渐到来，通过对比，目前A股市场有将近3600家上市公司，美国资本市场共有4,700家左右上市公司且过去十年没有发生太大变化，可以看出，美国资本市场已经进入到存量博弈阶段，这也是A股市场未来的发展趋势，存量博弈的核心就是并购重组。

具体到物业产业，最近几年，物业产业的并购重组及发行上市日渐活跃，但是，由于主流物业产业的业务均主要依托于关联房地产公司，存在独立性及关联交易的问题，A股发行上市存在较大障碍，导致物业产业的证券化主要存在于新三板及港股市场，而并购重组作为证券化的手段之一可以有效解决独立性的问题。

我们看好物业产业的并购重组，一方面，物业产业的行业集中度较低，而物业产业属于典型的规模效应行业，这属于天然的行业机会；另一方面，通过案例比较，物业产业并购重组的估值市盈率在10-12倍左右，二级市场的估值市盈率为20倍左右，差距并不算太大，独立IPO的优势并不是太大；最后，物业产业具有稳定的现金流及可预期的业绩预测，内蒙古物业，交易作价及交易风险更容易被理解。

其实，A股市场的并购重组比IPO更具市场化，只有涉及新股发行的并购重组才需要证监会审核，现金收购不涉及监管审核更具有效率，而今年并购重组的审核效率明显提高，初步判断，未来不排除在6个月内完成从停牌到审核的案例。

所以，从资产集中度、市场估值及资本市场效率的角度看，并购重组将在物业产业证券化的路上扮演重要角色。

邓力

华创证券房地产研究员