在国内房地产市场日趋多元化发展的当下，各房企依托于其现有资源和业务体系，开发出了许多新的业务增长点。其中，物业管理服务成为衡量企业产品质量、提升品牌溢价的重要因素。2018年，房企分拆旗下物业管理公司上市更是形成一股“热潮”。那么，这些物业企业在资本市场的状况、规模、经营绩效等方面表现如何呢？

背靠规模房企，绿城服务、碧桂园服务、中海物业营收排前三

早在2014年6月，花样年控股拆分物业管理公司彩生活赴港上市，成为“第一个吃螃蟹”的房企。

直至2018年，房企分拆旗下物业管理公司上市更是形成一股“热潮”，年内累计有6家物业管理公司上市。

截至目前，除南都物业在A股上市外，包含中海物业、中奥到家、绿城服务、祈福生活服务、浦江中国、雅生活、彩生活、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务、滨江服务、奥园健康生活在内的13家物业管理公司在港股上市，物业管理行业随之迎来了新一轮的发展。

克而瑞研究表明，目前物业管理行业主要参与者有独立第三方运营和依托房企发展两类。其中，中海物业、绿城服务、雅生活、滨江服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务以及奥园健康生活均以品牌房企为依托，在确保业务规模的同时，也能借房企的品牌效应提升竞争力。

从财务数据上看，上述8家物业管理企业的营业收入和增幅规模均处于领先水平。其中，绿城服务、碧桂园服务和中海物业去年分别实现营业收入67.10亿元、46.75亿元和41.55亿元，位列行业前三。在增幅方面，除中海物业之外，其余8家企业营收增幅均超过了30%。彩生活和雅生活更是以121.87%和91.78%的营收增幅位居前二。

此外，物业天津，自去年上半年部分企业毛利润突破5亿元大关后，去年全年，碧桂园服务、雅生活、彩生活、绿城服务4家公司毛利润突破10亿元；碧桂园服务更是达到17.62亿元，同比增幅超70%。

彩生活在管面积最大，浦江中国市盈率最高

来自中指研究院的报告指出，在管面积最大的企业为彩生活，共3.63亿平方米，除此之外，基本都在2亿平方米以下。在管面积增速最快的企业则是雅生活服务，达到76.31%，2018年通过“雅生活+绿地物业”双品牌战略，实现了有质量规模增长。

此外，物业安徽，储备面积最高的企业为碧桂园服务，达到3.23亿平方米，同时，绿城服务和彩生活储备面积均在1.9亿平米以上。合约面积最高的企业为彩生活，达5.53亿平米，碧桂园服务则以5.05亿平方米位居第二；合约面积增速最高的企业为永升生活服务，增速约为96.43%，主要基于兄弟公司与第三方拓展共同发力所致。

资本市场表现上看，截至5月5日下午14时，市值最高的是碧桂园服务，为405.6亿港元，加上绿城服务和中海物业，共有3家企业突破100亿港元；中奥到家、祈福生活服务市值则不足10亿港元。从估值水平上看，浦江中国市盈率最高，为40.79；碧桂园服务紧随其后，达到35.21。

物业企业拆分上市成一大趋势

克而瑞研究中心统计数据显示，截至2018年末，13家港股上市物业公司的总合约管理面积规模已超过20亿平方米，同比涨幅超40%；在管面积规模超10亿平方米，同比涨幅超30%。其中，于2018年2月和6月上市的雅生活和碧桂园服务项下合约管理面积均超5亿平方米，增幅分别为53.49%和34.14%，发展势头较为突出。

而截至2018年末，2016年7月上市的“老将”绿城服务拥有约1.92亿平方米的储备面积。据了解，这是其储备面积超过在管面积的第5个年头。日后，这些储备面积也将逐步转化为在管面积，为其带来收益。

随着物业服务市场的发展完善，预计将有更多的规模房企把分拆物业板块上市提上日程。今年4月15日，保利发展发布公告称，董事会全票通过公司所属保利物业发展股份有限公司在香港联交所主板上市的提案。可以预见，随着规模房企对旗下物业管理公司的逐步分拆上市，品牌效应及资源优势将成为物管企业持续发展的内生动力。

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市？

在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。