随着实体零售见底企稳，零售业曾经“变天”如今能否再变回来?

　　近日，同策研究院发布《商业地产市场研究报告》，分析2018年一季度零售物业(百货商场、购物中心)发展情况，重点研究北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、杭州、成都八个城市的市场表现，揭示中国零售物业正在发生和即将发生什么。

　　2018年1季度一线城市及区域中心城市零售物业整体表现

　　从首层租金来看，一线城市及区域中心城市优质零售物业首层租金水平分化严重，整体呈持续稳定下滑趋势，受新增供应量加大以及电商冲击强烈影响，北京、上海、成都、南京等城市2014年租金水平出现断崖式下跌。

　　数据来源：戴德梁行、Datalink、同策研究院

　　截止2018年第一季度，一线城市优质零售物业存量达到2846.4 万平方米。零售版图向远郊扩大的趋势在一线城市持续进行，随着核心区域土地供应的减少，越来越多的新增购物中心项目在城市的新兴区域落地。

　　从空置率来看，一线城市和区域中心城市优质零售物业空置率整体呈下行趋势，且区域中心城市与一线城市之间的差异逐渐收窄。

　　热点城市表现

　　上海

　　经济概况

　　2017年，上海全市的生产总值同比增幅为6.9%，达人民币30,133亿元。2018年前两个月，上海社会消费品零售总额同比上升6.7%，增速较去年同期下降0.9个百分点。

　　零售物业市场概况

　　2018年一季度，上海优质零售市场无新增供应入市，全市场存量维持在961.7 万平方米。市场去化压力缓解，零售市场趋暖为零售商带来更多信心 。

　　上海2018年第一季度零售物业全市空置率微升0.1个百分点至6.5%，全市购物中心首层租金第一季度环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.8元。

　　点评：线上巨头加码投资线下，有望同时刺激新旧品牌开店及消费者尝鲜热情，为市场带来源源活力。

　　北京

　　经济概况

　　2017年，北京全市的生产总值同比增幅为6.7%，达人民币28,000亿元。2018年1 - 2 月，物业导航， 在春节假期消费的带动下，北京市社会消费品零售总额录得1742 亿元， 同比上升5.8 %。

　　零售物业市场概况

　　2018年，全市新增优质零售物业体量将达1175万平方米。2018年第一季度， 北京商业零售市场仅迎来一个新增商业项目的入市， 即位于亚奥商圈的环宇荟购物中心，带来35000平方米的新增供应。购物中心存量增至965万平方米，百货商场的市场存量维持210万平方米。

　　2018年一季度，北京商家入驻率稳定高企，核心商圈入驻率环比上升0.3个百分点至95% ，同比亦上升0.9个百分点。电商线下开店的趋势仍在继续且人气不减。京东线下实体7Fresh 在五彩城购物中心开出约2600平方米的新店。

　　本季度全市优质零售物业市场继续稳健态势。全市购物中心首层平均租金环比上升0.7% 至每平方米每天人民币31.87元，同比上升2.1% 。北京核心商圈零售市场租金稳中有升。王府井、中央商务区首层租金报价最高达每月每平方米人民币3000元。

　　点评：2018年第二季度，北京零售市场预计将迎来4 个项目入市，为市场带来超过20 万平方米的优质新增供应。

　　广州

　　经济概况

　　2018年1-2月，广州市社会消费品零售总额增长至人民币1,474亿元，同比增长8.2%。

　　零售物业市场概况

　　2018年一季度，广州主城区优质商业存量至276.7 万平方米。广州市优质零售市场迎来包括K11 在内的2 个项目的入市，为市场带来约25.4万平方米的新增供应。

　　天河路及越秀区仍然是广州市的核心零售区域。就体量而言，天河路目前占有约21%的市场份额，而越秀区则占据13%。到2018年底，预计全市主要零售供应量同比增长65%，2018年开业的项目中有75%的项目零售面积超过6万平方米。以提供更多元化的服务和商店为重点，不断满足消费者的需求，已逐步成为大型购物中心的趋势。

　　2018年第一季度全市空置率环比下降1.5个百分点，同比增长1.5个百分点。全市首层平均租金水平环比增长0.8%，同比增长1.9%，至每平方米每天人民币23.72元。

　　点评：2018 年内，广州零售市场预计将有约41万平方米的新增供应入市，受制于市中心有限的新增供应，未来广州零售市场版图将逐步向外围区域拓展。

　　深圳

　　经济概况

　　2017 年，深圳市社会消费品零售总额录得6016.19亿元，同比增长9.1%，快速的消费增长为零售市场的发展提供了良好的支撑。

　　零售物业市场概况