2017年是2007年《物权法》确立物业管理基本格局10周年，从业主消费者的角度看，住宅小区业主大会与业委会作为市场主体成立率始终偏低，缺乏市场甲方的物业服务市场化竞争难以推进。

　　2017年6月，《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》专章“着力补齐社区治理短板”中专节要求“改进社区物业服务管理”，特别是建立健全并加强社区对业委会和物业企业的“指导监督”与“议事协调”；9月，国务院明确取消物业服务企业资质核定。以此为标志，问题导向出发的物业管理顶层制度设计与市场化变革方向形成合力：从政府层面补齐治理短板完善治理结构、从社会层面建立健全各方主体、从市场层面推进行业供给侧改革，物业服务的市场化竞争迎来新格局。

　　加强和完善社区治理结构，

　　推动市场发挥资源配置的决定性作用成为上下共识

　　01

　　● 物业服务的市场化竞争，推动了行业性服务能力与品质的持续提升

　　从消费者角度看，物业服务行业正是通过市场竞争带来的压力和动力实现高速发展，为经济社会发展作出了巨大贡献。

　　物业服务的市场竞争，首先体现在各大型开发商之间的品牌房屋销售竞争，原因在于前期物业服务质量影响房屋销售价格。但对于大多数非品牌住宅小区，由于商品房销售长期供不应求，中小开发商及其物业企业无需顾及物业服务品质也能有效售房，众多业主难以形成市场主体，市场价格等资源配置调节机制失灵。

　　以深圳为例分析，一批大型开发商带动了一批大型物业企业，这些物业企业跟随开发商转战南北，与中小物业企业之间长期“井水不犯河水”。2017年深圳约7000个物业项目，物业企业共1933家，住房城乡建设部门严查企业代收业主日常维修金却未代缴的问题，依法代缴的小区比例终于从约30%提高至80%以上，显示自觉守法的优秀企业与品质较低、在维修金等领域违法的大量企业长期并存。

　　物业服务的市场竞争，其次体现在机关单位或工商楼宇等非住宅小区的市场选聘，这些项目业主单一或人数较少，能够定期公开招标或者自主解聘选聘，企业竞争压力与动力巨大，市场在资源配置中有效发挥作用。物业企业在深圳服务的7000多个项目中，约50%为非住宅小区，深港等地优秀企业同台竞争，行业服务能力与品质持续提升。

　　为了全面推动市场竞争，2017年9月6日，国务院取消物业企业一级资质核定，物业行业行政性“企业资质”成为历史。

　　02

　　● 住宅小区仍以前期物业服务为主，资本力量推动大型企业加入“存量项目”战局

　　住宅小区的物业服务市场竞争状况可以体现为3项指标：一是物业企业与业主大会签署服务合同的比例；二是业主大会解聘原物业企业聘用新企业（或自行管理、聘请其他管理人）的比例；三是物业企业之间并购重组导致住宅小区物业管理人变化的比例。这些指标迄今缺乏全国性的统计，只能通过个别城市的数据以管窥豹。

　　首先是业主大会与物业企业签署服务合同的比例。以深圳为例，2017年物业企业在管的住宅小区为3511个，占住宅小区总量3597个的97.6%，其余2.4%的住宅小区为业主自行管理、聘请经理人管理或无人管理。相比之下，3597个住宅小区中成立业主大会的有1476个（占住宅小区总量的41%），但其中约半数未能自行组织大会换届选举，运作中的业委会仅占住宅小区总量约20%。按所有业委会都与物业企业签署服务合同的最高比例推算，深圳住宅小区通过签署服务合同市场化续聘或新聘物业企业的比例仅占约20%。

　　其次是业主大会解聘原物业企业的比例。很多城市允许业主大会直接聘用物业企业，而深圳特区立法规定住宅小区选聘物业企业一般须公开招标。2017年，在深圳市物业管理行业协会公开挂网招标的住宅小区有28个，占住宅小区总量的0.8%，按照服务合同平均期限3年计算，深圳住宅小区市场化解聘与新聘物业企业比例仅约2.4%。

　　2017年，更多优秀物业企业加入“存量项目”战局。例如在深圳，万科物业收获最多，碧桂园物业、金地物业等都有斩获；又如在杭州，绿城、龙湖、滨江等原本只服务开发商自有品牌的大牌物业也与万科一起加入市场竞争。2017年4月，中国物业管理协会理事会在杭州召开大会，首次就“存量项目交接之道”由绿城物业介绍经验，首次邀请业主代表就物业管理与服务作大会发言。