12个案例详解《物权法》

让业主、物业人明明白白、清清楚楚

与业主的生活、物业人的工作

息息相关的法典

《物权法》出台之后，我们该如何运用它来维护自身的合法权益呢？记者总结了广大市民关怀的12个问题，邀请了广东古今来律师事务所吴青律师、通法正承律师事务所叶剑军律师和天地正律师事务所吴毅律师进行解答，以供广大市民参考。

车位：规划的车位应当先满足业主需要

问：我在某楼盘购买了一套商品房，由于开发商将车位的价格定得很高（十五六万元一个），我不打算购买车位，只想租。但是开发商说车位只卖不租，根据《物权法》，小区车位应该如何归属？业主是否可以要求租赁车位？

解答：

《物权法》的第七十四条规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

该条规定得很明确，在建筑区划内的停车位，业主应同开发商协商购买或者租用，开发商不同意出租，只愿意出让的话，开发商的行为也是合法的；如果开发商出租或者出让的是业主共有道路或者其他场地的话，那业主完全可以向开发商主张权利，毕竟根据该条规定，业主共有道路和其他场地中用于停放汽车的车位是属于业主共有的，不属于开发商所有，业主完全可以不向开发商支付这类费用。

物管：业主大会可更换小区物管公司

问：我们小区物业管理收费高，管理水平低，与业主关系紧张。根据《物权法》，我们业主可以通过什么途径来更换小区物业管理公司？小区业委会的权利、义务有哪些？

解答：

根据《物权法》第七十五、七十六条的规定，业主可以成立业主大会、业主委员会更换小区物管公司，其权利、义务包括：制定修改建筑物及其附属设施的管理规约、选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，以及筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金等。

业主承担公共部位维修、维护费

问：小区内的公共绿地、道路，或者建筑物公共部位（电梯、水箱）的维修、维护费用，根据《物权法》，应该由谁来支付？

解答：

《物权法》没有直接规定公共绿化、道路或者建筑物公共部位的维护、维修费用的承担问题。但《物权法》第72条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”该条应含有业主承担公共部位维修、维护费之意。

物业管理实践中，日常维护、维修费依法属于物业管理服务成本，从业主所交的管理费中支出，山西物业，支出超出管理费用之外的，视物业管理的体制而有所不同：包干制的，超出部分由物业管理公司承担；酬金制的，超出部分由各业主分摊。若公共部位的维修属中修或以上的，则不管属于何种制度，该费用由各业主承担。有维修资金的，在维修资金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分再向业主收回。

业主对建筑物内经营性用房等专有部分享有所有权

问：一些小区物业公司为了谋取利益，在小区内搞各种展会，并利用建筑物的外墙为一些公司做各种墙体广告，或者改变会所功能，将其改成酒楼、歌厅等经营性场所。《物权法》中对此有何规定，业主该如何维护自己的利益？

解答：

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”