经济观察网 记者 张雅楠 与中国城市化迅大进程相伴的是，老城和老城区房产的迅速衰败。地财产内通常认为这是城市运营商以及品牌物业企业的机会。中国城市结构学会副理事长、厦门年夜学传授赵燕菁暗示，这种衰败的基因是内置的，找到基因，才有对策。

　　他在9月26日由经济观察报举办的中国蓝筹物业年会上，从产权角度答复了上述问题。

　　以下内容据赵燕菁现场演讲整理：

　　本日分享的是产权对未来经济增长，特别是对物业增长的一个影响。

　　我觉得中国的城市化，无论从千年历史来讲，还是从世界角度来看，都可以说是一个史诗级的生长。

　　刚改革开放时，中国城市建设面积是7400平方公里，当初年夜约是10万平方公里，十分之一是老城，十分之九是新城。

　　这十分之一的老城和10万平方公里的建筑面积意味着什么？

　　意味着即使本日可能2015年，城市化停止的话，我们可以把全中国74%的城市人口装进去，如果是依照当初的平均用地，年夜概可以装进87%的人口，虽然当初城市化只有56%摆布，可是实际上空间城市化远远不止。

　　我年夜学结业的时候，中国的城市化程度是23%，相当于南宋时候的城市化程度，南宋时候是22%，可是经过这几十年的增长，当初年夜概是56%。

　　2011年，中国城市人口超出农村庄人口，进入城市的人口总量年夜约相当于发达国家城市人口的总和。在这么短的时间之内，几千年的活都给干了。

　　年夜家可以发现，城市建成的时候都很新，都很快，这种城市世界上有不少，可是运营起来成绩不同很年夜。

　　本日中国建设了非常光鲜的小区和各种基础措施，30年当前还会不会这么好？这是一个问题。

　　在中国新城快速崛起的同时，年夜家没有注意到，老城在迅速衰败。一些区位非常好的老房子，疏于解决，楼道里全是小广告，在30年里是不竭衰败的一个过程。

　　我们有两个城市，一个是越来越当代化，越来越发达的新城，其它一个是越来越衰退的老城，所有的城市都是这样。

　　为什么显现这个原因？我觉得城市衰败是内置的，这个人只要苍老基因在，迟早会变老。基因是什么？必然得找出来，如果找不出来，本日所有建设得非常丑陋的高楼年夜厦迟早有一天也会酿成不竭苍老破败的城市。

　　我个人观察，问题出在所有的物业都有一个产权不竭细碎化的过程，只要产权细碎化，物业必然会衰败，这是我的基本观点。

　　中国很少有百年企业，所有的中国企业都面临这个问题，一个企业家只要活着的时候没有把家分好，三代必须衰败，这是中国的问题。

　　年夜家看北京的胡同，说顾惜，你去住一个尝尝，没茅厕厕纸，没煤气，什么也没有，你愿意住吗？可是年夜家想想以前北京人住500年了，那是北京最好的处所，让我们50年给住成这样，这是为什么？我们的产权出了问题。

　　你走进一个胡同，到院子里一问就会发现，原来好好一个年夜院分成为了分歧的产权，有公产有私产，有人死了有人活着有人找不到了，最后产权都烂在里面。

　　产权怎么细碎化的？我想到几个原因是我们当初特有的。

　　一是，整栋财产由于各种原因切割交易，只要分层出售，分单元出售就会造成产权细碎化，就会走上产权衰败的路途。酒店是很少衰败的，内蒙古物业，酒店可以随时住人，产权是单一的。

　　其它一个是公摊，只要你有公摊，每人都有一票否决。

　　第三，平均承袭制，平分财富，分两次财富就没了。厦门鼓浪屿有这个问题，一个很好的别墅年夜家想买没法子交易，为什么？分成十几份了，好几个人都不在了，年夜家意见不统一，所以不竭衰败。

　　对策，我简单说一下。

　　首先，能不得不分割？

　　举两个厦门的例子，厦门的福联酒店，那时因为纠纷被法院强性拆分了，一层归一家，二层归一家，其他的归一家，这家酒店立马从厦门最好区位的酒店衰败成一个很破的酒店。

　　厦门铜锣湾一个好好的商场，每个店面都卖了，旁边的商业都非常发达，这个处所开不了业，为什么？所有的产权人都等着繁荣当前再进去。

　　我觉得对策是，能不能以股代权，所有的产权必须是统一的，如果你想到场这个物业，你得入股，你不能去把此中一份切割出来，只要一开始切割，产权就进入衰败办法、自毁办法。

　　我在加拿年夜了解到一个物业，便是物业公司说了算，你买我的房子可以，可是我随时可以改造它，可以经营它，如果你觉得不称心你可以走人，而不是年夜家一起把这个物业公司赶走，不少人追着这个公司购买它的物业，因为品质是有包管的，是能不竭更新升级的。