行业与公司

物业解决行业专题陈述（二）：长期逻辑、并购阐发与估值差异探

物管行业高估值的三年夜撑持

我们认为以后物业解决行业的高估值有三年夜撑持：一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”，本色上锚定了较高估值程度，二是中短期高度确定的业绩增长，物业，足够拉低动态PE，对应地产增量，三是长期丰富的想象空间，核心是单盘NOI提升，对应地产存量。本篇陈述在上篇的基础上，进一步讨论了物管行业中长期的倒退逻辑，试图评释以后物管公司较年夜估值差异的原因，并深入阐发了物管公司并购行为的真实意义。

未来十年行业规模有望达到3.2万亿

增量开发、基础物业费提升和业主增值供职深化，将在未来十年共同驱动物管行业规模提升，预计2030年行业规模有望达到3.2万亿。

单位面积NOI不下降是长期逻辑走通的关键

随着地产开发与物业解决相对规模的改观，未来十年增量面积注入，对盈利的撑持将明显减弱，这与过去十年的情况截然分歧。物管公司客服人力成本上升，维持单位面积NOI不乱，是长逻辑走通的关键。具体道路包括更强的“收租”身手和更低的“收租”成本。

并购的意义：牺牲短期投资效率，换取长期“效率杠杆”

并购行为的本色是股东的再投资，自己会提升EPS，但会拉低短期经营效率。物管公司并购的意义是牺牲短期投资效率，为未来“收租”身手的提升，留足发挥空间，北京物业，自己可以看做一种“隐性效率杠杆”。

分歧物管公司的潜在估值差异阐发

基于长、中、短期阐发，我们认为开发商布景较强、非业主增值供职占对照低、短期EPS对并购的依赖较低的物管公司，企业信用征信平台，应当赐与较高估值。三年夜指标可以较好的评释样本物管公司估值的悬殊。

投资倡议

我们认为，以后物管公司较高的估值程度由三方面招致，一是高续约率下物管的商业模式类似“坐地收租”，本色上锚定了较高估值程度，二是中短期高度确定的业绩增长，足够拉低动态PE，三是长期丰富的想象空间，核心是单盘NOI提升，对应地产存量。

综合来看，我们认为以后主流物管公司整体估值程度合理。保举碧桂园供职、保利物业，倡议关注新城悦供职、永升生活供职、雅生活供职和蓝光嘉宝供职。

证券阐发师：任鹤 S0980520040006；

王粤雷 S0980520030001；

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