原标题问题：力控负债掘金“旧改”，富力稳铸业绩护城河

　　尽管楼市已有步入“小阳春”之意，但在充溢不确定性的国表里环境下，紧抓销售和融资、担保现金流平安仍是房企的核心命题。

　　克而瑞数据表现，本年前五月，富力地产(02777.HK，简称“富力”)全口径销售金额近四百亿，销售权益比高达93%。紧抓销售年夜力开源的同时，富力抢滩融资窗口期，低利率发债置换债务。

　　“由于富力积极再融资、额度容许以及在岸资本市场的强年夜地位，该公司不太也许遭遇流动性紧缩。”标普预计。

　　较之同行，富力更倾向于全资持股项目，同时其固定资产中拥有年夜量优质酒店项目，运营代价提升未反应到账面上。这意味着，富力的盈利情况更具含金量，且酒店资产存在低估情况。

　　在业内看来，若以实际市场评估值衡量，富力酒店板块通过资本运作可释放的增长空间巨年夜。同时，旧改业务是富力的隐形“金矿”，随着年夜量货值逐步释放，富力有望迎来利润暴发期，物业，进入高质量倒退新阶段。

　　资产“含金量”可观，销售权益比达93%

　　随着疫情影响逐渐淡化，房企销售继续回暖。克而瑞数据表现，5月百强房企全口径销售额10915.4亿元，环比增长21.3%，同比增速提升至12.2%。至此，本年销售金额达千亿的房企已有六家。

　　值得注意的是，当下房企普遍以全口径进行业绩书记，即将集团连同合营、联营公司所有项目计入业绩，不考虑股权占等到是否操盘。如果以更具参考代价的权益销售额看，千亿房企数量减至五家。

　　数据“缩水”暗地里，随着公开招拍挂市场成本攀高，连年比年房企倾向于通过单干、小股操盘等方式快速获取土储，同时减轻资金压力、撬动杠杆；但权益占比过低，房企也许面临“增收不增利”的困境。

　　不停以来，为担保集团盈利质量，富力合联营项目及少数股东权益非常少，项目基本由富力全资持股。据克而瑞数据，前五月富力权益销售金额365.5亿元，稳居行业前二十，销售权益比高达93%，远超业内75%的平均程度。

　　销售权益比例越高，锁定利润身手更强。去年，富力营收达908.1亿元，同比增长18.2%，物业销售毛利率34.9%，高于行业整体程度。更重要的是，因少数股东权益、表外项目等较少，富力失去暗藏债务、粉饰报表的空间。

　　日前，因”表外输血“信披问题，国内两家规模房企收到监管所问询函。”单干开发模式下，房企对表外项目提供资金支持及融资保证是行业常规，但不排除了企业借此将有息负债转移到表外，以降低负债率默示。业内人士认为。

　　反观富力，山西物业，因独立操盘身手较强、在项目获取和资金上实力较高，该集团更倾向于通过独资实现规模倒退，掩藏债务的空间更小。

　　本年一季度，房企抓住融资窗口期，借新还旧布置债务。富力也不例外，期内相继发行7亿元短期融资债券、4亿美元优先单子、10亿元公司债券，近期其拟发行金额为100亿元的公司债券已获批。

　　从融资成本看，富力融资利率处于6%~7%区间，且债务布局健康不乱，银行存款占比近半，资金成本也更低。一季度，今世置业、景瑞控股、佳源国际等房企仍有境外债券利率超出10%，相较而言，富力整体融资成本可控。

　　值得注意的是，富力酒店板块连年比年来运营提升和物业增值明显，但会计入账进入固定资产科目，因此账面数据难以反映资产真实代价，且在存续期内要按买入成本不竭折旧或摊销，存在资产低估的情况。

　　据悉，上述资产市场评估值约520亿元，与380多亿元的账面计价差额巨年夜，富力酒店资产在账面上被低估的代价超出150亿元。

　　此外，富力还可通过蕴含在酒店资产下的资产证券化等方式释放融资效率，提升净利程度。

　　缓拿地、降负债，旧改金矿暴发在即

　　疫情攻击下，房企纷纷加快去库存和资金周转速度，匆匆进现金回笼。“从根本上来说，千方百计去杠杆，将企业负债降到合理程度，才华有光明的未来。”全国政协委翟美卿认为。

　　龙头房企也不例外。年初业绩发布会上，中国恒年夜宣布启动策略转型，以实现更继续稳重的倒退。“从2020年开始变化倒退方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的倒退策略。”

　　恒年夜的谋划是，严控土地蕴藏规模，实现土储负增长，把有息负债每年平均下降1500亿元。在该集团解决层看来，过量土储会造成年夜量资金沉淀，而现存较充分的土储是下一步“瘦身”的包管。

　　富力的倒退战略与此类似。过去一年，富力放缓在公开市场的拿地速度，土地收购战略次要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目，在解决资本开支的同时坚持不乱的利润率。

　　本年业绩会上，富力暗示，集团已签约单干城市更新项目超70个，名人，可售面积超4000万平方米，此中92%的面积位于一线及二线城市，60%位于年夜湾区。目前，两年内目标可转化超1000万平方米，对应货值约2000亿。

　　旧改是富力的看家能力才调，在广州年夜本营等深耕城市蕴藏了得多项目，如富力茅岗村庄项目结构计容面积227.43万㎡，笔村庄项目结构计容面积177.37万㎡，陈田村庄项目结构计容面积199.47万㎡，这些近期陆续要开始出货。此前，除了部门单干意向金进入其他应收款科目，该板块的巨年夜资产规模并未反映到账面上。

　　相较于招拍挂及收购项目，透过城市更新失掉的土储利润率更有担保，并便于解决资金流动，可提升房企盈利空间。而巨量的低成本土储、和极具增长潜力的城市规划，将为富力提供永动机式的利润源泉。

　　中金公司暗示，富力有望借助城市更新从新翻开一二线市场，土储质量有望改善，杠杆率进一步下降。

　　惠誉同样认为，富力解决层提出的去杠杆谋划可以实现，集团地财产务较强、业务多元化水平较高，截至2019年末，5800万平方米的年夜规模土地蕴藏足以支持四到五年销售，从而为降杠杆提供缓冲。

　　得益于基本面不竭改善，富力继续失掉资本市场认可。2019年12月19日，富力配售2.73亿股新股，获很多家国际年夜行的认可支持，失掉约6倍认购，显露出机构投资者对富力未来股价的信心。

　　2020年2月17日，富力被纳入恒生中国高股息率指数比重最高的成份股top10；5月18日，恒生指数公司推出 “恒生年夜中型股代价50指数”和“恒生年夜中型股代价偏向指数”，富力同时被纳入以上两项指数。

　　在业内看来，如果富力能按解决层预期，顺利实现降杠杆谋划，届时市场有望赐与其全新估值。而在这一过程中，富力的高盈利质量、巨量旧改金矿、以及多元稳重的业务模式，将对新阶段的到来形成极年夜助力。