站上“风口”的物业板块，无疑是2019年港股市场中的“进击者”。随着近期多家物业公司相继晒出上一年度的“总结”，营利双收的默示更是令其成为资本不容小看的对象。

据上证报记者统计，已发表了2019年“成果单”的8家物业公司，营收增幅均超出30%。此中，尚未上市的万科物业，一举成为业内首个营收破百亿的企业；以后市值最高的物业上市公司碧桂园供职，距离百亿门槛也仅差“临门一脚”。此外，宝龙商业、蓝光嘉宝等物业板块的“新秀”，则在上市后纷纷实现负债率下降。

营收增幅均超30%

多家公司实现营收和净利润双项高增长，物业安徽，让物业板块成为资本市场中的一道亮丽“风景线”。此中，又以万科物业、碧桂园供职两年夜龙头企业的默示尤为突出。

如万科物业仅用三年时间便迈入“百亿级”门槛。从2016年到2019年，其营收从42.6亿元增长至127亿元，年复合增长率43.9%。距离百亿门槛仅“差一步”的碧桂园供职，其2019年实现收入96.45亿元，同比涨幅高达106.3%；实现净利润约17.18亿元，同比增长83.9%。

对于这份“成果单”，碧桂园供职内部似乎深感称心。在2019年业绩会上，碧桂园供职执行董事兼总经理李长江称：“2019年无论是收入、利润、增值供职还是市场扩张，效果都对照好。”他同时还暗示，“相信本日的答卷能令投资者、股东称心。”

在过去一年里股价涨幅高达222.24%的新城悦供职，其营收实现了近三年来的最高增幅，净利润四年时间增长了2倍。同样在2019年股价涨幅较高的雅生活供职，去年实现营收51.27亿元，同比增长51.8%；净利润12.9亿元，同比上升59.3%。而背靠国资的中海物业则步步为营，其2019年营业收入增加30.8%至54.7亿港元，毛利增加28.2%至10.9亿港元。

与此同时，三名资本市场“新兵”交出的首份“答卷”也默示不俗。如得益于在管面积的快速增长以及专业供职类型的增加，时代邻里2019年收入约为10.81亿元，同比增幅约55.4%，近三年营业收入复合增长率达30.48%；毛利约3.05亿元，同比增幅约60.3%。

宝龙商业和蓝光嘉宝则在上市后实现了资产负债率的下降。此中，从宝龙地产分拆上市的宝龙商业，企业信用征信平台，其2019年净利润达到1.79亿元，同比增长34.59%；公司资产负债率也由前三年的99.1%、94.5%、89.4%，年夜幅降低至48.65%。于2019年10月上市的蓝光嘉宝，其2019年实现总收入约21亿元，同比增长43.41%；净利润约4.44亿元，同比增长约49.59%；资产负债率为35.45%，同比下降27.8%。

重点指标翻开想象空间

除整体得分高之外，部门单项指标也可圈可点。一般来说，“合约面积”比“在管面积”代表物业企业未来增长空间，该比值越年夜代表物业企业的在管面积增长空间越具想象力。

“物业企业在管与合约面积规模是企业的基本盘，分袂决定了企业的收入基数和未来高确定性的增长规模。”一名资深业内人士暗示。

以此维度来看，在2019年相继收购了港联不动产、嘉凯城物业等7家物业供职企业之后，碧桂园供职除了“三供一业”业务之外的合约面积达到6.85亿平方米，收费解决面积约为2.76亿平方米，“合约面积”与“在管面积”之比为2.48。这意味着碧桂园供职在管面积还有近150%的增长空间。

作为2019年业内最年夜单笔收购案的“主角”——雅生活供职，去年在管面积及合约面积分袂为2.34亿平方米、3.56亿平方米，“合约面积”与“在管面积”之比达到1.52，代表其在管面积增长空间超出50%。

一方面有来自万科地产相对不乱的“输血”；另一方面，据克而瑞物管不彻底统计，目前万科物业已收购近40家物业公司，这均为万科物业的在管面积提供了空虚的想像力。据表露，截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，此中已接管合同面积4.5亿平方米。因此，以后万科物业合约面积和在管面积的比值为1.42，在管面积增长空间达42%。

此外，背靠地产“黑马”新城控股，新城悦供职去年在管面积、合约面积同比增40%和36%，其“合约面积”与“在管面积”之比也高达2.54，在管面积具备1.54倍的增长空间。

克而瑞高级研究员汤晓晨同时也提醒，目前多数物业公司在管项目对关联地产公司的依赖水平相对较高。再从另一个角度来看，项目质量也决定了企业的盈利身手，就住宅项目而言，物业解决费单价越高，项目交付年代越近，一般所获取的收入与利润也越年夜。

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