近日对北京地区新房及二手房市场调研发现，新房项目中，别墅、合院、复式等高端项目价值降幅普遍在20%摆布；刚需新房项目降幅有限，因地理位置等原因，招致前期畅销的部门项目显现5%至10%的降幅。而挨近地铁的紧俏户型项目价值上涨。而二手房鲜有贬价现象，但买房者和卖房者观望情绪浓厚，多数楼盘有价无市。

高端项目优惠力度年夜

北京地区在售新房项目基本都推出了优惠活动，但贬价力度分化较年夜。“北京目前没有不贬价的新房，就看力度年夜小。”多位中介销售人员对中国证券报记者暗示。

别墅、合院、复式、下跃等高端项目优惠力度较年夜。这些项目总价较高，单套房产原价在500万元起，最高的在2000万元以上。开发商为了尽快回款，得多高总价项目优惠力度在100万元以上，有的项目优惠力度超出20%。

据了解，这些项目总价高，占用资金年夜，对开发商的业绩和现金流影响较年夜。不少项目基本曾经建成，比拟刚需产品，存在必然的畅销现象，去化率较低。而开发商回款意愿强，于是先对这类产品进行匆匆销。

2000万元摆布的别墅项目优惠力度普遍接近300万元，降幅超出10%，且赠送相关物业供职等。有的项目为了缩短回款周期，推出组合优惠。比方，1个月交满4成首付，总价再打9.9折。

优惠力度超出20%的项目基本上都不是惯例住宅。以位于年夜兴区某限竞房产品为例，疫情显现前，项目产品报价在520万元摆布，目前报价优惠了100万元不止。据项目销售人员介绍，项目得手面积合计200平方米，一共分3个房本，此中一个是80平方米两居室的70年产权住宅，别的2个房本是合计120平方米的50年产权车位和储蓄室，属于赠送产品。

刚需项目鲜有如此年夜的优惠力度。目前，北京地区刚需住宅项目的优惠折扣在5%-10%之间。多个房产销售人员介绍，小户型刚需产品因为项目稀缺，价值显现必然幅度上涨。

以位于南五环某刚需限竞房产品为例，目前项目销售均价在5.3万元/平方米至5.5万元/平方米之间。比拟疫情显现前，均价并无下调，且部门小户型消除了之前的折扣。销售人员介绍，目前一居室曾经售罄，两居室只剩下清退房源，开盘时有折扣优惠，当初认购小户型产品没有优惠。

某年夜型房企项目操盘人员对中国证券报记者暗示，刚需产品贬价有限，次要和产品定价较低有关。新房刚需产品多数是限竞房，销售备案的时候，报价不能高于土地出让时规定的上限。这类产品弗成以随便涨价，贬价的时候也必要备案。

不限价地块出让增多

本年以来，北京地区不限价土地成交数量明显增加，与2018年以来限竞房占绝对主导地位的土地出让市场分歧。值得注意的是，密云等远郊地区出让不限价地块明显增多，且出让金额较年夜。

北京市结构和自然资源委员会近期挂牌密云2宗不限价住宅地块，总建设用地面积18.61万平方米，总起始价33.46亿元。两宗地块预计于2020年4月16日进行竞拍，内蒙古物业，属于不限价土地项目。

市场人士认为，远郊地区不限价地块出让增多，将对整个限竞房格局发生必然攻击。一方面，在不限价项目房源推出后定价高企的预期下，现存京郊低价限竞房项目去化有望加快。另一方面，不限价地块增多，限竞房占主导地位将逐步被突破，限竞房产品也许成为稀缺产品，未来也许逐渐退出。

学区房价值坚挺

北京地区二手房没有显现明显的贬价现象。偶尔推出低价房源，多数是法拍房可能存在较年夜纠纷。

究其原因，中介线下带看房源基本停滞，同时买房者和卖房者观望情绪浓厚。以学区房为代表的刚需稀缺二手房则价值依旧坚挺。

以北京西城红庙学区房为例，疫情期间依然有成交，且中小户型成交均价坚持在17万元/平米以上。“5月份就要审核小学入学资质，学区房作为入学条件之一，即便疫情期间也是春天成交主力。”多位学区房中介销售人员对中国证券报记者暗示。

中国证券报记者查阅二手房成交记录发现，位于红庙学区丰侨公寓的一套90.2平方米的两居室，成交总价在1550万元，均价约为17.18万元/平米。这一价值比拟2019年全年成交均价小幅上涨。

除了学区房之外，其他项目的业主、购房者以及销售中介均观望情绪浓厚。对于购房者而言，新房贬价分流了较多的关注和需求。对于卖房者而言，由于中介带看、策划存款、过户等流程均受到疫情影响，即便着急卖房贬价出售，实际拿到房款时间也严重滞后，山西物业，于是不少业主选择维持原价等待市场企稳。对于销售中介而言，新房带看更便捷，也更容易成交，得多中介有意引导新房销售。