目前，业内对物业解决市场空间和行业竞争环境的基本特征上认知不同不年夜，普遍认为行业空间年夜，名人，但市场分散，竞争缺乏。2019年国内物业解决市场空间为8203亿元，此中住宅、写字楼及商业楼宇分袂为4867/1317/195亿元。目前，行业集中度较低，但正在逐步提升，根据中指院数据，内蒙古物业，行业前100名物业解决企业的市场份额在2018年仅为27.0%，河北物业网，但比2013年提高了9.6个百分点。

本文重点针对目前仍有分好比或疑虑的部门问题进行阐发,包括商业模型的理解、增速的改观、成本刚性提升的应对方式、增值供职的空间及估值举措等。同时,阐发了房天下35个重点城市6.7万个小区的物业解决数据,从年夜数据视角对市场格局、小区楼龄、物业费定价等行业要点进行了解构。

2013-2019年中国物业解决行业解决面积（亿平方米）

材料来源：智研咨询整理

2013-2019年中国物业解决行业市场规模测算（亿元）

材料来源：智研咨询整理

相关陈述：智研咨询发布的《2020-2026年中国物业解决行业倒退现状调研及投资前景展望陈述》 

我们对房天下上35个重点城市的6.7万个住宅小区进行了数据阐发,有以下一些行业现状和结论值得关注：

1、区堿市场竞争格局均较分散,宁波佛山集中度较高:15个重点城市平均CR5仅18.8%,格局较为成熟的为宁波和佛山,CR5可达到接近35%,合肥、杭州、广州接近25%。别的城市都低于19%,这此中不乏北京、上海、深圳这样的一线城市。市场玩家中,除了万科物业、碧桂园供职、恒年夜金碧、绿城供职、保利物业等全国性龙头外,区域中小物业公司占据年夜部门份额。

2、35城平均住宅物业费为1.52元/平/月:分城市看,平均物业费最高的为深圳/佛山/宁波,分袂达257/2.43/2.43元/平/月;年物业费占房价比例最高的城市为长沙/佛山/贵阳,该比例分袂达0.21%/0.20%/0.20%,最低的城市为上海/北京/南京,分袂达0.03%/0.03%/0.049%。

3、小区建筑年代以2010-2014年占比最年夜,达到28%,该楼龄对应平均物业费为186元/平米/月。其次为2015年之后,占比为22.5%,对应平均物业费231元/平米/月

4、楼龄越小,物业费越贵:从1995年至今,楼龄平均每新5年,物业费增长24%。

5、分城市看,低端物业(物业费低于2元/平米/月)占对照高的城市为洛阳/保定/西安,高端物业(物业费高于2元/平米/月)占对照高的城市分袂为佛山/深圳/宁波。

2013-2019年11月物业解决行业TOP100在管规模市场份额

材料来源：智研咨询整理

2019年11月35城整体小区建筑分布年代

材料来源：房天下、智研咨询整理

2019年11月35城整体分歧年代平均物业费相比

材料来源：房天下、智研咨询整理

虽然物业解决在项目获取上依附于地产开发,但其业务本色是供职行业。从商品属性看,物业解决的基础产品可视为一种必选消费品,扩张次要靠网点覆盖的增长,从这个角度看,物业解决行业类似于海底捞和星巴克等消费供职行业。从商业模式看,物业解决的次要出产材料是人,行业运作轻资产且不依赖融资。从经营期限看,物业一旦签约因业主不满而被毁约的比例较小,基本可认为是永续经营,在收缴率不乱的情况下,收入下降的风险非常小,从这个角度来看,物业解决的商业模式要好于其他必选消费品和供职行业如海底捞和星巴克。但从提价角度看,由于物业解决客户端提价身手较弱,而人力成本端刚性上升,在全生命周期中毛利率逐年下降,因此其对毛利率的顾惜水平不如其他必选消费品。

物业公司与其他必选消费品公司商业模式相比

材料来源：智研咨询整理

行业仍处于高速增长时期

单就基础物业供职而言,上市物业解决公司年夜部门依附于关联开发商,其短期内合约及在管面积增速与关联开发商的销售及竣工高度相关。考虑到过去5年上市物业解决公司关联开发商销售面积的高增长(2014-2019前11月平均增速为28.0%,高于Top30及行业整体3.5/23.6个百分点),关联开发商的蕴藏基本可以包管未来2~3年在管面积的高增长。从生命周期看,分歧于美团等互联网平台企业在亏损和投入阶段上市,年夜部门物业公司的上市时点选择在其收入和利润增速最高的“蜜月期”。