近日，永升生活供职集团有限公司（01995.HK，以下简称“永升供职”）在港交所主板上市，这是2018年内第5家、边境第11家在港交所主板上市的物业公司，也“打响”了新三板退市转战港股的又一枪。

从2014年到当初，物业解决行业上市潮愈演愈烈。截至2018年12月下旬，已累计有74家物业供职企业（含已摘牌企业）登陆新三板，12家物业企业供职在主板上市。同时，也显现越来越多的物业供职企业重新三板退市转战港股的趋势。

数据表现，永升供职的次要收入来源还是依赖传统的物业解决供职，相比同类物业公司，永升供职的毛利率还处于中低程度。对此，永升供职执行董事兼总裁周洪斌认为，永升供职的毛利率程度属于相对合理的空间。毛利率应该分开来看，一个是基础物业供职毛利率，另一个是社区增值供职毛利率。基础物业供职毛利率在15%～20%之间是合理的，但提升空间有限，而社区增值供职毛利率增长空间能达到60%以上。

第三方市局面临强劲竞争

相关数据表现，2015年~2017年，永升供职在解决面积分袂为977.6万平方米、1612.2万平方米、2647.9万平方米，物业，近三年复合增长率为64.5%。同期，永升供职收益分袂为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元，近三年复合增长率为47.4%。

永升供职的三年夜业务包括物业解决供职、对非业主的增值供职和社区增值供职。可是，永升供职的次要收入来源还是依赖传统的物业解决供职。2015年~2017年，物业解决供职分袂贡献总收益的62.6%、61.7%、65.1%；对非业主的增值供职分袂贡献30.1%、27.5%、19.7%；社区增值供职则分袂贡献7.3%、10.8%、15.2%。

2015年～2017年，永升供职来自第三方物业开发商的解决建筑面积从104.8万平方米增长至1330万平方米，年复合增长率为264.7%。第三方物业开发商在物业解决供职中贡献的收入比重由2.3%上升至18.6%。

周洪斌对《中国经营报》记者暗示：“永升供职第三方物业单干的面积年夜概超出50%，达到55%摆布，这是一个现状。第三方市场拓展会面临更强的竞争，在价值上它会比旭辉地产给到的竞争要小一些，这是中国物业行业的现状。但随着消费者意识的遍及，包括2018年做的市场拓展的价值，其实慢慢曾经回归到正常，越来越挨近年夜业主给到我们平均的价值，这个差距会越来越小。”

相关数据表现，永升供职的毛利率由2015年的16.1%增长至2017年的25.2%，但相比同类物业公司超出35%以上的毛利率来看，永升供职的毛利率还是处于中低程度。

对此，周洪斌认为，永升供职的毛利率程度属于相对合理的空间。毛利率应该分开来看，一个是基础物业供职毛利率，另一个是社区增值供职毛利率。基础物业供职毛利率在15%～20%之间是合理的，但提升空间有限，而社区增值供职毛利率增长空间能达到60%以上。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者暗示，物业解决实际上还没有找到盈利机会，所以短期看，不见得物业解决规模年夜的企业就有优势，这也是类似房企必要注意的处所。类似上市也显露了一点，即物业公司必须走独立路线，包括业务独立和融资独立，其实都是看重了未来存量市场的倒退机会。

新三板成为物企上市“跳板”

根据数据统计，截至2018年12月下旬，曾经累计有74家物业供职企业（含已摘牌企业）登陆新三板，12家在主板上市。此中，2016年~2018年，登陆新三板的物业供职企业数量分袂为23家、26家和11家，2016年还没有物业供职企业在新三板摘牌，2017年和2018年摘牌数量逐年增加，分袂为4家和14家。

在这些2018年摘牌的企业中，就包括了永升物业，在昔时3月时，永升物业就终止了新三板挂牌，彼时距离其2017年4月在新三板挂牌不够一年。2018年8月，永升物业向港交所提交招股书，并改名为“永升生活供职集团”。

严跃进认为，上市自己也是为了抢占存量市场，上市带来了品牌影响力，河北物业网，通过上市也带来了融资渠道的拓展。从上市情况看，也阐明港交所对于此类物业公司的上市还是持认可态度的，至少审核方面没有想象的严厉，这也显露了以后此类市场较好的倒退机会。

值得注意的是，河北物业网，在新三板挂牌时，永升供职还已经谋划拓展社区教育、社区医疗、社区金融等增值供职，但目前来看，这些业务并无倒退起来。对此，周洪斌坦言：“物业不是什么都能做的，而应有所为有所不为。比方社区金融和社区教育，我们其实不是彻底放弃，我们可以选择与成熟的垂直供职商单干去推动。”

以新三板为“跳板”，摘牌后再登陆主板市场，成为物企上市的“捷径”。严跃进对记者暗示，新三板在融资方面的意义不年夜，不少企业挂着新三板的名义，但其实没有发挥作用。香港市场相对来说对照好。当初的物业公司整体上来讲，在港股上相对有对照好的默示。后续其他物业公司也许也会有新三板退市的做法。