广州，2019年1月11日--近日，全球当先的房地产供职商感德梁行对2018年广州地产市场进行了全面回顾并对2019年行业趋势进行预判及展望。回望2018年地产界关键词，房住不炒、去杠杆、融资困难、活下去、长租公寓爆雷……地产市场经历了风云幻化的一年。面对严苛的调控及资金紧缩的困境，行业进入变动与重构，地产商纷纷迈入多元化转型之路，拓展康养、文旅、财产等新的盈利板块之余，亦有得多先行者年夜胆跨界娱乐、体育乃至汽车行业，不落人后试图分一杯羹。比拟2018年房地产板块的举步维艰，广州年夜宗物业交易市场规模冲破240亿元人民币，延续三年攀新高；甲级写字楼需求旺盛，业主方市场特性日趋凸显，空置率创近十年来新低；零售市场亦默示沉闷，重新零售品牌到服饰、餐饮、家居等传统零售均积极布点，遍地开花。展望2019，广州地产板块将如何借势年夜湾区全面建设的脚步，及广州多中心共融下的湾区枢纽定位，爆发出新的能量？感德梁行给出了专业独到的见解。

年夜宗交易市场：延续两年破200亿规模新兴区域渐受追捧

2018年广州年夜宗物业投资市场共告竣22宗交易（单宗成交金额1亿元以上），投资总额高达240亿元人民币，北京物业，延续两年冲破200亿规模，继续3年立异高。

▲2016-2018年广州年夜宗交易市场成交额一览，数据来源：感德梁行资本市场部。

在所告竣的交易中，办公物业以逾60%的交易量占比，及总投资额161亿元，成为最受欢迎的物业投资类型。此中，资产包交易越来越盛行，如万科以33.8亿元买下海航旗下的寰城海航广场及中央海航酒店广场的写字楼及酒店物业。紧随其后的是商业物业，投资总额高达47亿元。

感德梁行广州资本市场部助理董事雷海鸣分享，从连年比年的交易布局组成来看，内资投资者仍占据较年夜比重，2018年由于去杠杆等调控，内资放缓了投资脚步。外资投资者连年比年对广州年夜宗物业投资均持有积极态度，占比呈现显著增长趋势，是外资采纳分散风险、全球化投资战略的显露，如外资机构以11.7亿元收购越秀新都会近5万平方米商办物业。另一方面，政府布景的内资投资者在年夜宗交易市场亦有所播种，如合景泰富将逾11万平方米的合景星辉广场写字楼项目出售予政府投资方。

▲2016-2018年广州年夜宗交易市场交易布局组成，数据来源：感德梁行资本市场部

数据表现，从2017至2018年，年夜宗交易有从核心区域如天河、海珠、越秀及荔湾，向新兴区域如南沙、番禺及黄埔等扩展的趋势。广州南站作为粤港澳年夜湾区黄金走廊上连接多城的交通枢纽，随着广深港高铁的全面通车，迎来了更多投资机遇，如佳宁娜集团控股有限公司以2.4亿元买下万科世博汇逾9000平方米的写字楼项目。年夜湾区内多城经济共建时代的开启，将为广州年夜宗物业交易市场带来更多也许性。

▲2017-2018年广州年夜宗交易区域构成，数据来源：感德梁行资本市场部

雷海鸣暗示，未来，物业天津，在继续的去杠杆趋势及资管新规下，内资企业融资成本提高且融资渠道受限，但政府布景的投资机构有融资优势，将连续介入年夜宗交易。近期的中美贸易战并未对年夜宗交易市场带来显著影响，而人民币升值的汇率动摇恰逢事先成为外资寻求人民币资产投资机会的动力，而广州作为粤港澳年夜湾区的核心城市之一，倒退潜能无限，将成为投资者重点关注的市场。

土地市场：量跌价涨土地出让金创下历年新高

2018年，因全市土地供应同比下降22.7%,招致土地成交面积同比下滑15.1%至923.2万平方米。全市楼面地价同比年夜幅上涨43.2%至6,043元/平方米,拉动全市土地出让金创下历年新高。外围区域包括增城、黄埔及南沙区等皆为土地成交的主力军，成交面积占比全市的82.8%，同比下降8.4个百分点；中心城区土地成交面积同比显著增长65.8%，民生包管用地（住宅及基础措施）贡献最年夜。

▲广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，感德梁行研究部整理

住宅用处所面，广州同比增加44.6%的土地供应来不乱供求关系，全年共推447.2万平方米，成交面积同比增加45.8%，成交楼面价同比下跌7.5%至11，547元/平方米。受国际金融城PPP项目影响，其余用地楼面价急升6.2倍，推升全市地价。