房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦胜利登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。

　　与此同时，佳兆业供职、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。

　　问题在于，为何这些房企开始倒退原来本来不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业供职地盘？

　　IPO

　　在港上市物业公司将破十家

　　11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园供职之后，本年第三家在港上市的边境物业公司。

　　据悉，新城悦建立于1996年，目前已倒退成为规划全国的综合性专业化物业解决供职商。在供职面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约解决面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。

　　值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分袂是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活供职、绿城供职、浦江中国、雅生活供职、碧桂园供职。

　　继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹办上市。本年8月9日，企业信用征信平台，永升生活供职集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。

　　据财务报表表现，永升生活2015年-2017年收益分袂为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。本年3月9日，永升物业发布书记称，中国保安，根据策略倒退结构必要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

　　目前新三板上市的物管公司数量在不竭攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，年夜部门物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产便是一纸合同，是地纯正道的轻资产公司。而通过新三板失掉的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以撑持利息累赘。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未获得相关回应。

　　个案

　　佳兆业物业IPO生变

　　新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中，但较为波折。

　　本年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。材料表现，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

　　然而，11月8日，佳兆业发布书记，就倡议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，中国物业搜索，不得通过深港通及沪港通交易机制介入优先发售。倡议分拆须待上市委员容许、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故倡议分拆不用然实行。

　　这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股分歧权的概念，可是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以自己也会限制部门股票权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上对照迟疑。总体上说，这也必要佳兆业适合对类似分拆上市的战略，做新的调整。

　　不过，在协纵战略解决集团开创人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者介入优先发售是不足事理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其不同是他们的渠道受到政府政策的限制。

　　“佳兆业用本人的逻辑去解析上市规则，未必能失掉联交所的认可，联交所也许以其没有公平对待股东，分歧意该陈列。接下来，要看佳兆业能否失掉联交所和证监会的同意。”黄立冲暗示。

　　在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除了非佳兆业拼命扩张，不然不用要向物业输血，佳兆业是但愿分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆其实不会赞助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”