2018 年 7 月 18 日 - 全球顶尖的房地产供职上市公司高力国际今天于金隅地产旗下锦湖中心胜利召开“融通立异 筑梦新时代”高力国际华北区物业市场 2018 年上半年回顾及下半年展望媒体发布会。就 2018 年上半年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资四年夜板块以及沈阳和天津（楼盘）二线写字楼市场的默示进行回顾并对 2018 年下半年做出展望。

　　会上，高力国际特邀清华年夜学副传授、建设解决系房地产研究所、恒隆房地产研究中心杨赞博士就“写字楼租金指数：举措和进展”颁发演讲。此外，高力国际继续关注前沿话题，就长租公寓、城市更新、人工智能对房地产市场影响以及“一带一路”政策对海外投资的影响等市场热议话题开展座谈会。

　　北京物业市场回顾与展望

　　甲级写字楼物业市场受坚实的需求推动而默示沉闷

　　2018 年上半年，北京甲级写字楼市场共有合计约 25.0 万平方米的三个新项目完工入市， 总存量半年环比上升约 4.0%至 662 万平方米。受益于不乱的经济倒退态势，租赁需求亦坚持稳重。此中 IT、金融、专业供职等行业仍为需求的次要驱动力。净吸纳量在 2018 年上半年达到 24.4 万平方米，较 2017 年下半年上升约 54.2%。上半年沉闷的租赁市场也将全市平均空置率半年环比拉低 0.2 个百分点至 8.1%。此中新兴子市场默示亮眼，年夜量空置面积被快速吸纳。就租金而言，在需求不乱且供应有限的子市场及上半年默示沉闷的子市场均录得分歧幅度的租金上扬。因此，虽然上半年的新增供应均选择以低于全市平均租金程度的价值入市，且倒退较早的子市场因竞争加剧、楼宇品质等因素租金受到小幅攻击，但 2018 年上半年全市平均租金程度仍维持在人民币 331.7 元每月每平方米，

　　与 2017 年末持平。此外，一宗位于非核心区域的写字楼整售交易在 2018 年上半年被录得。

　　展望未来， 2018 年全年的新增供应将达北京市甲级写字楼市场的历史顶峰。下半年有 6个合计约 66 万平方米的项目谋划新增入市。此中，72%的供应位于丽泽金融商务区和CBD 核心地块，这两个子市场也将成为未来 5 年新供应的目标区域。陪伴着年夜量新项目的入市，我们预计北京市整体空置率在 2018 年底将由目前的 8.1%被推升至约 11.2%。虽然新增供应年夜幅增加，但受坚实需求的包管，位于成熟核心子市场的高品质项目年夜都已取得志向的预租情况，业主对即将迎来的供应岑岭也普遍乐观。因此我们预测租金仅将面临小幅下降，预计 2018 年末将比第二季度末下降 0.9%至 328.7 元每月每平方米。

　　优质商铺物业市场强劲的需求推动空置率继续下调，租金小幅提升

　　2018 年上半年，北京优质商铺物业市场仅有一个新项目入市，市场总存量半年环比增加1%至约 566 万平方米。随着个别项目年夜面积空置逐渐被吸纳，整体空置率半年环比下降0.5 个百分点至 2.6%。通过对新技术的运用，企业信用征信平台，购物中心运营商能够更为精准地定位消费者的需求，从而有针对性地继续调整租户和业态配比。餐饮业态继续坚持蓬勃倒退的态势，服饰品牌拓展速度有所提升，同时生活休闲类品牌也录得年夜量新租。新零售业态继续年夜规模扩张，为新开业项目担保出租率奠定了坚实基础。传统零售业态也不竭推陈出新，以满足消费者日益多元的需求。2018 年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金比 2017 年末增长 1.0%至人民币 824.0 元每月每平方米。此中，核心区域租金半年环比增长 0.8%；新兴区域租金半年环比增长 0.3%。投资市场成交频繁，共录得四笔年夜宗交易，此中包括两宗资产包交易。

　　展望未来，建筑面积总计约 32 万平方米的四个优质商铺物业有望于 2018 年下半年入市， 即将入市项目租赁进程良好，预计将使得空置率在 2018 年末继续下降至 2.4%。预计未来餐饮、梳妆、生活休闲等业态仍将坚持积极的扩张态势。现有成熟项目不竭通过品牌 调整来提升项目吸引力，同时担保租金收入的不乱增长。新增项目平均租金将年夜体与市 场程度相当，因此我们预计 2018 年下半年租金将比上半年小幅提升约 0.3%。

　　京津廊优质物流物业市场：需求持续高涨态势，租金涨幅创历史新高

　　2018 上半年，京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约 12.6 万平方米的两个优质物流物业完工入市，新增项目分袂位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比扩年夜 2.3%至约 552 万平方米。区域内针对优质仓储面积的需求持续去年底的高涨态势，2018 年上半年连续坚持强劲。绝年夜部门现有项目及新增供应均已达到满租，电子商务零售商及第三方物流仍为次要需求来源。上半年北京及廊坊优质物流物业市场均维持满租状态，天津空置率半年环比下降 3.3 个百分点至 1.8%。强劲的需求以及有限的可租赁面积与新增供应推升区域内平均租金创历史最高涨幅；此中北京优质物流物业市场平均租金半年环比攀升 11.7%至 48.0 元每月每平方米，天津及廊坊优质物流物业市场分袂半年环比增长 10.8%与 9.1%至人民币 29.7 元每月每平方米及人民币 35.6 元每月每平方米。投资市场内，由于优质仓储项目极为旺盛的需求以及其较高的投资回报率，目前物流业已成为最受投资者关注的领域。鉴于京津廊区域内仓储用地供应十分有限，且年夜部门现有项目业主倾向于自持，物业浙江，因此整售成交多为基于股权/整体收购的老旧工业物业。