2018年6月15日，北京——CallisonRTKL北京办公室胜利举办了2018年首场VP公开课。CallisonRTKL副总裁林漢寧先生、高力国际华北区办公楼供职部租户代表总监李芳月女士围绕“存量物业的未来”这一主题，向年夜家分享了出色的项目案例和行业洞见。在VP公开课中，李芳月女士首先针对“旧有物业改写字楼”（以下简称“旧改写“）市场的现状及倒退趋势做了分享，林漢寧先生则就本次VP公开课的主题重点介绍了CallisonRTKL相关项目案例，赞助年夜家更加深入地了解存量物业的变质。

从“旧改写”以小见年夜

根据高力国际参谋部的最新统计，从2014年截止到2018年上半年，初步统计共有近81个“旧改写“项目，此中波及的的体量约150万平方米到200万平方米；目前甲级写字楼存房在北京已有621万平方米，而此中”旧改写“则达到200万平方米的体量。可以看出，北京物业，旧改写字楼已然成为北京房地产的新趋势。

“旧改写”的包括酒店改写字楼、商场改写字楼、写字楼升级改造、以及商住两用物业改写字楼等类型。目前北京旧改写字楼项目次要分布在各年夜核心商务凑集区内，CBD和东长安街两年夜区域集中较多类似项目。

经调研阐发，高力国际认为，北京“旧改写”目前存在四年夜趋势：物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入和生态办公营造。

事实上，任何“旧改写”项目都面临着各类难点和问题。为了尽也许达到投资回报率的提升，改造项目需根据产品所处的商圈特色、功能定位等，进行外面和硬件的更新升级。同时，设置合理的退出机制也是一种专业的方式。“旧改写”项目应着眼于项目定位、租户布局、改造成本和运营体系四年夜方面，实现项目落地。

存量物业的“变量”

北京市菜市口

项目位于北京菜市口，在两个轨道交通的连接点，地理位置优越。前身是一个酒店，可是存在长期亏损的问题。CallisonRTKL的改造设计列入了可继续的理念，在外立面将镀膜的幕墙和固定的装饰改为全通透，采取自然光去节省能源。室内在原有六部电梯的基础上增加运输扶梯，扶梯全部采取穿梭层的方式隔搭建，加快室内通行的速度的同时赞助办公人员活动实现健康办公的概念。对于室内的高度以及走廊高度分袂进行了调整，增加行政卫生间和母婴室等、室内和走廊加做新风措施和空气净化系统、电力系统全部从新整理，进而将其改造为甲级写字楼。

百盛太阳宫位于北京市向阳区，原为百盛集团典型的百货商场。因其内部传统的零售展示方式，全封闭的外立面造成该建筑存在窗洞缺失、无法采光的问题，为改造为写字楼带来了一年夜挑战。改造过程中在建筑中间挖空实现回字形概念，改造楼板布局增加错层以加年夜可使用的面积。改造时考虑生态环境在夹层建造屋顶花园，在地下室建造下沉式庭院。

该项目前身为研发公司总部。改造过程留存内部构造，实现外立面整体翻新，同时赋予建筑新的功能和秉性。结合项目中两栋旧楼的布局，将裙房作为配套房功能设为共享办公，增加屋顶花园和配套健身中心。项目所处位置可以看到东方明珠、上海年夜厦等建筑，地理位置得天独厚，利用这一优势，可打造天窗供室内观赏使用。改造后项目不仅涵盖办公措施，同时设有供职公寓。

本项目位于有“亚洲最年夜交通枢纽”之称的北京东直门交通枢纽，地理位置优越，历经近20年，多次停复工，成为北京核心区内最驰誉烂尾楼项目之一。拟建建筑被称为“国门第一综合体”，综合了多种业态，但各业态功能设计及配置严重滞后，中国物业搜索，无法满足未来的经营需求。根据周边市场定位和项目先天条件，CallisonRTKL将其改造设计为酒店式公寓。新设计将升级原建筑的立面形象和室内功能，通过空间重组、流线优化，有效实现功能间互动，室内氛围的营造也将达到可观的代价贡献。

问：北京东直门项目位于公交枢纽，在人车分流、办公交通、民众交通问题上CallisonRTKL是怎么处置惩罚的？