文/鲁捷 王粤钦（鲁捷系中国物业解决协会法律政策工作委员会委员，沈阳师范年夜学传授、社区供职研究中心主任；王粤钦（通讯作者）系沈阳师范年夜学副传授）

2020年5月28日，十三届全国人年夜三次会议表决通过了《中华人民共和黎民法典》（以下简称民法典）。作为一部波及到人民生活的方方面面、具有划时代意义的民事法律年夜汇编，民法典势必对物业解决市场发生粗浅的影响。而这一粗浅影响很重要地显露在明晰物业解决责任鸿沟边界上。

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逻辑出发点：对物业解决发生渊源的认识

权利与义务弗成份割，是一体的；权利取得的同时，必然陪伴着义务的发生。这是我们对民事法律关系的基础共识。房屋买受人（业主）取得物业所有权时，必定陪伴着义务的发生。这一义务是根源性的，称之为“根转义务”。

那么，业主的“根转义务”是什么呢？业主取得物权的目的，显然不是为了损毁或是灭失物业，而是通过对物业的安排权行使，实现对物业的使用、收益目的。这一目的实现，前提是“物业”的续存。而能够担保“物业”续存的基本手腕或步调，便是对“物业”进行需要的科学养护、维修。所以，业主的“根转义务”是对物业的养护、维修。

义务是权利的包管；权利的实现，离不开义务的履行。因而，权利可以放弃，而义务则必须履行。依此，民法典第二百七十三条第一款（物权法第七十二条第一款）规定“业主对建筑物专有部门以外的共有部门，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。”此款所称义务包括业主对共有部门的养护、维修这一“根转义务”，即业主的“根转义务”是逼迫性的义务，必须无条件履行。唯此，物业浙江，方能防止共有部门的“公地喜剧”。

但面对专业性综合性属性极强的物业，业主如何履行逼迫性的“根转义务”呢？市场法则讲述我们，最有效率的选择，是专业的事交给专业的人去做。因此，业主将“根转义务”交予物业供职企业可能其他解决人（以下简称物业供职人）代为履行，成为普遍选择，物业解决（《物业解决条例》第二条有助于理解）应需而生。

所以，物业解决最简练、最粗浅且能反映其本色属性的概念定义是，物业解决是业主将本应本人履行的“根转义务”委托给物业供职人代为履行。这是明晰物业解决责任鸿沟边界的逻辑出发点。

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“法理动身点”：关注委托关系

民法典第二百八十四条（物权法第八十一条）规定，业主可以自行解决建筑物及其隶属措施，也可以委托物业供职企业可能其他解决人解决。本条是对业主作为委托人的委托权利规定，其所波及的委托事务为对建筑物及其隶属措施的解决，即对物业的解决。

这里的“解决”，不是解决学一般意义的“解决”，而是有其特定涵义的，结合《物业解决条例》第二条规定以及前述业主的“根转义务”，我们可以确定此“解决”的涵义为对物业的养护、维修，即业主的根转义务。也便是说本条规定业主可以委托物业供职人代为履行“根转义务”，即将物业解决事务委托给物业供职人。

民法典第二百八十五条（物权法第八十二条）规定，物业供职企业可能其他解决人根据业主的委托，按照本法第三编有关物业供职合同的规定解决建筑区划内的建筑物及其隶属措施，蒙受业主的监督，并及时回答业主对物业供职情况提出的询问。本条是对物业供职人基转义务的规定，明确规定物业供职人是蒙受业主委托，并依照业主委托事务对物业实施养护、维修，作为受托人应蒙受业主的监督。

民法典上述两条的规定，一是通过业主权利和物业供职人义务的规定，明确了单方委托人和受托人关系，即确定了物业解决法律关系的属性是“委托关系”；二是明确了委托事务为业主的“根转义务”，即对物业的养护、维修。标明业主委托事务为“根转义务”，物业解决的特征之一是“义务的委托性”。

民法典第九百二十二条规定，受托人应当依照委托人的指示处置惩罚委托事务。这里的“指示”即为民法典第二百八十五条“根据业主的委托，按照本法第三编有关物业供职合同的规定解决建筑区划内的建筑物及其隶属措施”，即物业供职合同约定的内容。标明物业解决是以业主为主导的，物业解决的特征之一是“业主的主导性”。