观点指数 距离2020年结束仅剩三个月，房企分拆物业上市的势头依然不减。

9月，共有4家物业企业宣布进军港交所，分袂是宋都供职、远洋供职、恒年夜物业和建发物业。

值得注意的是，宋都供职于本年1月24日就已经递交招股书，但未能在6个月内比及审核通过的回复。在本次递交的招股书中，宋都供职截至2020年6月在管面积为640万平方米，相比去年9月末，增幅达到60%。

物业资本市场的灼热匆匆进了更多收并购变乱产生，月内公开表露的5起收并购变乱中，以规模扩张为目的的收并购仍是主流，佐以财产链的鸿沟边界延伸，北京物业，以便企业开展新的增值供职。

头部企业地位稳固，加速抢占城市供职赛道

“9月中国物业供职倒退指数TOP30”榜单表现，头部物企排名整体趋向不乱。万科物业、碧桂园供职、雅生活供职位列前三甲。

整体来看，头部企业排名基本与上月持平，月内部门企业动作积极，拓展、签约或中标多个项目，故而排名有所上升。

9月25日，万科物业宣布，物业浙江，因旗下商写物业、城市供职业务愈发成熟，“万科物业”今后将聚焦“住宅”的供职范围，成为住宅物业的专属品牌，同时将会围绕住宅进行一系列供职升级，包括拆分业主专属供职组织，让前端经营体变小，聚焦属地业主的专属供职等。

截至2020年7月，万科的商写物业万物梁行在年夜中华区的商业物管和措施解决项目覆盖超出140个城市，解决物业项目近1100个，解决项目面积超出1亿平方米。

城市供职方面，万科物业曾经在珠海、雄安新区、广州白云、成都高新区、青岛、厦门鼓浪屿、武汉江汉区等多地落子。

不难看出，本年以来，开拓专业、多元化的物业供职，已是物业公司的次要战略。同时，城市供职亦是重点抢占的赛道，曾经具备全国规模的物业企业正在加速入局，月内碧桂园供职、永升生活供职等均有所动作。

来源：公开材料、观点指数整理

头部企业之外，各中小型物业供职且亦纷纷出圈并搭建本身的城市供职倒退模型。无论是鑫苑供职通过与政企单干，推出政府公建供职；抑或是时代邻里通过收并购曲线入局城市供职，在城市供职这一新赛道上，物业企业正在加速奔流并抢占有利位置。

由于城市供职涵盖的范围广，供职场景复杂，更加考验物业企业的定价、运营身手。而涉足城市供职，供职对象从业主过渡到政府，政府在选择对象时更倾向于央企、国企和年夜型品牌企业，综合实力较低的企业或只能蒙受单项委托，难以失掉综合解决项目。

目前来说，城市供职尚无成熟的盈利模式，巨年夜的倒退空间也对物业公司提出了前所未有的挑战。

市场回归理性，房企分拆热情依旧

8月起，此前受到资本市场高度关注而继续走高的一众物业股开始回调，情况持续至九月并有进一步加深的趋势。

据观点指数整理港股市场上的27支物业股发现，9月物业股平均股价跌幅超9%，同时月内恒生指数跌幅6.45%。

数据来源：Wind、观点指数整理

从具体股价默示来看，港股市场上仅有宝龙商业默示良好，月内涨幅6%。别的27支物业股均有分歧水平下跌，更有11支物业股跌幅超10%。

值得注意的是，中奥到家月内领跌一众物业股，跌幅达到28.91%，且延续两个月跌幅超20%。

究其原因，或者是由于业务增长不迭预期所致。最新财报表现，物业供职收入仍是中奥到家次要的收入来源，而上半年中奥到家在管面积为6510万平方米，较去年末减少了30万平方米；合约面积为7180万平方米，较去年末减少了20万平方米。

将时间线拉长，中奥到家的增长让人忧虑，2016-2019年合约面积分袂为6000万平方米、6670万平方米、7050万平方米、7200万平方米，蕴藏面积分袂为1540万平方米、1210万平方米、1360百万平方米、660万平方米。

数据来源：企业书记、观点指数整理

可以看到，中奥到家的新增合约面积在减少。同时，山西物业，作为第三方物业公司，外拓身手相对较低，随着订约面积逐渐交付，蕴藏面积也越来越少，这或者是招致中奥到家股价一路下跌的次要原因。

一般来说，物业企业扩张规模的方式有关联方面积输送、收并购、外拓项目三种方式。但当越来越多的物业企业通过资本加持而开始跑马圈地时，可供选择的优质第三方项目变得越来越少。在供需关系下，收并购的成本愈来愈高，同时也越发考验物业企业的品牌影响力。