在调控趋严和融资收紧的背景下，如果说头部房企甩货是生产周期问题，那么中小房企面临的则是生死问题。近期，中国物业搜索，包括弘阳、银城、德信在内的多家中小型房企纷纷赴港IPO。

银城控股递交的招股说明书显示，今年上半年确认的物业销售收入跌至1.07亿元。而去年上半年的物业销售收入达到24.06亿元。同时，今年上半年仅其行政开支便达1.49亿元，目前公司的净负债比例已经高达453%。对于银城控股来说，能否迈过港交所20亿港元市值门槛成功上市至关重要。

而对于银城控股来说，度过寒冬的首要问题是如何快速周转手中货源。《每日经济新闻》记者查阅资料获悉，在银城控股开发的28项物业中仅有四分之一项目去化超过90%，部分较早开发的物业项目去化偏低。

囤多宗地块尚未变现

成立于1996年的银城控股自2002年起进入南京市场进行物业开发，约有50%的项目位于南京。自2005年起，银城在长三角区域拓展，先是进入无锡后，于2017年进入苏州及镇江，自2018年起拓展至杭州、马鞍山及徐州。

目前银城控股开发的物业项目达28个，已竣工项目可供销售总建筑面积及可供出租总建筑面积约250002平方米，开发总建筑面积1418649平方米，未来开发规划总建筑面积1618339平方米，总建筑面积3286990平方米。

《每日经济新闻》记者查阅资料发现，银城控股开发的28个物业项目中只有近四分之一的项目去化超过90%，包括西堤国际、长岛观澜润园、无锡山语银城等。这部分项目开发时间较早，如西堤国际动工于2004年竣工于2010年，长岛观澜润园动工于2013年竣工于2015年。

不过，这28个物业项目里也有一部分较早开发的物业项目去化偏低。如锺山晶典项目是银城于2016年通过收购南京马会股权获得，该项目已于2011年竣工，但目前的整体去化仅为20.6%。银城在招股书中表示，该项目未产生开发成本。

以南京项目君颐东方为例，银城于2015年1月签订了该项目的土地出让合同，并于次年3月份开始动工，2016年开始销售，截至今年6月底，该项目预售或出售的面积只占到项目总体量的52.8%。

此外，烘干，《每日经济新闻》记者也注意到，银城的部分项目开发周期非常长。如位于无锡的住宅及商业项目京梁合，该项目是银城于2007年从无锡世纪花园手中收购来的，总占地面积6.48万平方米，于2011年动工于2021年竣工，从收购到竣工该项目的开发周期长达13年。截至今年6月底，该项目已售出面积占比为71.7%。

招股说明书显示，因为一方山及蓝溪郡两个项目的若干商业物业竣工延误，银城有可能支付430万元的违约金。

易居研究院智库中心统计的数据显示，银城控股在2016年~2017年间所拿的三宗土地至今尚未开工。其中位于南京的两宗土地既未开工也未动迁。

三宗未开工土地中包括2016年银城在南京江宁区竞得的G54地块，面积73216平方米，楼面价19991元/平方米，为九龙湖“地王”。另一宗土地为2017年银城以5.79亿元的总价成功竞得的苏地2017-WG-1号地块，楼面价28255元/平方米，溢价率46.02%。

有分析称，银城购买的多宗土地会因地皮升值而赚钱。而事实上，今年以来苏州、南京等地多宗土拍遇冷，开发商的推盘价格也趋于理性。以银城在苏州姑苏区竞得的28255元/平方米的2017WG-1号地块来说，据克而瑞统计，该区域9月份所推8个新盘成交均价约为33710元/平方米。对于高负债压顶的银城来说，现阶段如何将地皮变现比坐等地皮升值似乎更加重要。

能否迈过港交所上市门槛

银城2015年、2016年、2017年的收益分别为20.91亿元、25.03亿元、46.76亿元;2017年上半年收益为24.10亿元，而2018年上半年收益为1.09亿元，较2017年同期减少23.01亿元，大幅下降95.48%。对于收益的减少，银城解释称，主要是由于期内并无完成及交付新住宅物业项目。

招股说明书显示，银城为自己制定的目标是自收购土地起8个月内开始预售，项目建设采购及质量控制阶段为24~30个月，预售期为15~20个月，这样的周转速度在业内并不算快。但值得注意的是，银城称其在南京具有较高的溢价能力，2017年银城住宅物业的平均售价比2017年南京全市住宅平均售价高118%

2015年~2017年，银城的资本负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%，今年上半年其资本负债率攀升至453.2%。不过《每日经济新闻》记者注意到，今年上半年银城合约负债与其近70亿元的合约销售收入尚未结转有关。到2018年中期，银城的计息银行贷款和其他借款相较2017年期末上涨了32.27亿元，涨幅达57%。