买一套房，有一个家，本是件美事，但是，出入、停车、卫生，甚至是公共收益等，都有可能引发业主与物业的“碰撞”。针对物业管理中的诸多现实问题，“有事好商量”——广州市政协民生实事协商平台日前开展协商，穗港澳政协委员集思广益，河北物业网，共破物业管理难题。

　　记者获悉，《广州市物业管理条例（草案）》将在今年12月由市人大进行第一次审议。为破解长期以来困扰住宅小区的业委会“成立难、决策难、换届难”，《条例（草案）》拟创设物业管理委员会制度。针对小区公共收益不透明的疑惑，也将对物业项目公共收益的管理、公开、审计作出详细规定。

　　问题1：

　　业委会成立难，业主投票少不积极

　　据统计，广州市现有专业住宅小区物业服务管理项目3260个，其中全市住宅小区已成立业主组织976个，占比近三成。成立业委会，要由小区总户数及总面积都超过半数的业主选举产生。不过，很多小区在筹建业委会时，普遍面临业主参与积极性不高、投票人少等问题，导致业委会成立难。

　　市政协委员刘兴建议，由小区所在的街道办事处、居委会负责指导和监督业委会的成立，严格审核业主委员会候选人的资格，避免利益集团或其代理人渗透进来，确保选出的业委会成员能代表广大业主的利益。

　　而市政协常委、港澳台侨外事委员会主任李瑜则提议，可以发挥党建引领作用，落实党员回社区报到的工作要求，引导和鼓励社区党员参与所在小区业委会的建设，可在业委会成员中设定一定的党员比例，发挥党员先锋模范带头作用，促进基层治理工作。

　　解决方法：立法完善业委会设立及运作规范

　　广州市司法局方面透露，制定《广州市物业管理条例》是今年重点推进的立法项目，市人大将在今年12月进行第一次审议。立法要解决的重点问题之一是完善业委会的设立和运作规范。其中，为确保业委会委员候选人产生的公正性，《条例（草案）》从实体和程序两个方面进行了规范。

　　首先，在实体上明确了业委会委员候选人的资格条件，包括要求具有较强的责任心、公信力和组织能力，不存在欠缴物业管理费、违法装饰装修等违法违规行为等等。其次，在程序上，业委会委员候选人名单在产生前要进行资格审查，产生后要向全体业主进行公示，公示期间有异议的，则由街镇政府介入处理。

　　为了遏制小区业主表决时伪造选票和投票造假等问题的发生，广州市住建部门颁布的《业主决策电子投票规则》明确规定，已建立电子投票数据库的小区对公共事务进行表决时，必须采用电子投票方式。广州市住建局方面透露，全市已完成1679个住宅小区数据入库，87个小区已使用电子投票（投票率超过70%）。下一步将加快建立住宅小区数据库。

　　问题2：

　　业委会存在乱作为、不作为现象

　　好不容易由业主选出来的业委会，业主又要罢免。今年8月底，在广州某小区就发生了这样一件事。业主们认为，商家进驻占用了小区原有的会所，侵占了业主的公共活动空间。业主代表倪先生还表示，业委会上任这几年以来，小区整体的管理越来越差。

　　为什么会出现这种情况？有人提出，小区业主本就“众口难调”，意见难以达成一致。而且业委会成员多为兼职，工作热情难持久。大多数业委会成员对物业管理的业务常识、操作规程不熟悉，行使职权也不规范，也容易与业主产生嫌隙。

　　市政协澳门地区委员陶天权建议，要在法例的宣传和普及上提升，提高社会认识。市政协委员刘兴建议，可按照属地管理的原则，在街道党工委或社区党委领导下设立“物业管理委员会”。

　　解决方法：建立物业管理委员会制度

　　市住建局方面介绍，下一步将在“广州物业管理”微信公众号中加入物业管理政策法规宣传的内容，提高公众对物业管理法律法规的认知。《条例（草案）》也规定了街道可以采取政府购买服务的方式，聘请专业机构和人员，对小区业主、业委会委员进行培训。

　　关于委员提到的“建立物业管理委员会”，也体现在《条例（草案）》之中。该组织由街镇政府牵头，居委会、公安派出所、建设单位、物业服务企业以及业主代表广泛参与，主要负责筹备成立业主大会、业委会换届以及特定情形下组织业主表决，从体制机制上破解业主组织“成立难、决策难、换届难”三难问题。

　　问题3：

　　物业服务质量“一言难尽”？