“咱小区现在可好多了，有什么事儿都可以找职业经理人，环境变好了，大家伙儿也满意多了。”2019年7月11日下午，站在社区的智能垃圾分类回收机前，枣园尚城的居民、居民议事会的议事代表尹连和说道。

谁说上市公司才有职业经理人？小区的物业管理也可以有职业经理人！位于北京市大兴区清源街道的枣园尚城回迁社区，就有一个7人的职业经理人团队，接受业主的委托，以物业管家的身份专门从事物业管理工作。这也是北京市首个推行“职业经理人”物业管理模式的小区。

旧貌：老物业啥也不管小区陷入半瘫痪

“我们为啥会成为第一个‘吃螃蟹’的人？还不是因为原来的物业服务企业什么都不管。”提起过去，枣园尚城社区的社区书记刘金红直摇头。

位于大兴区清源街道的枣园尚城社区，是一个回迁社区，南、北两个区的建筑面积共24万平方米，共有20栋居民楼，居民2154户，分别于2010年11月和2011年6月投入使用。

9年前入住的社区，内蒙古物业，按道理仍属于半新的小区，可由于原来的物业服务企业服务质量不高，导致小区配套设施老化，绿地损毁严重，居民与物业服务企业矛盾较为突出。

“社区里的业主多是小营村的回迁居民，一有问题就习惯找到社区，社区居委会总能接到大伙儿的举报和投诉电话。”刘金红告诉记者，到了2016年，随着回迁房社区免五年物业费的日子到期，枣园尚城迎来了业主缴纳物业费的第一年，山西物业，结果，由于对物业服务严重不满，业主们当年度的物业费收缴率仅为17%，不足20%，物业服务工作无法正常开展，小区管理一度处于无序状态。

“过去的小区，可乱着呢。”居民尹连和在一旁附和道。在尹连和的形容中，5年前的枣园尚城社区可谓是“三不管”社区：社区内的公共绿地无人管理，野草长到一人高也不见清理；社区的人员出入无人管理，有一次，仅仅一个晚上，业主们就被偷走了十四五块电动车的电瓶；社区的设施设备无人管理，电梯、照明、监控摄像头坏了也没有人修。“大家伙儿的意见真的挺大。”

有没有什么方法能改变社区状况？作为社区书记，刘金红一直对物业管理很上心。一次偶然的机会，刘金红听说有一个“职业经理人”的物业管理模式，可以让社区居民当家做主，经过实地考察后，她觉得这个模式可以一试。“合同到期原物业服务企业退出后，我们就决定试一次。”

尝试：小区建起7人经理人团队

何为“职业经理人”物业管理模式？在采访中，记者反复听到五个词：物权自主、公开量化、收益共享、居民做主、共同参与。

简单理解，就是社区以居民议事制度为前提，在社区居民中选举出社区居民议事会，然后以社区居民议事会为主体，聘请职业经理人作为小区物业管家，组建服务团队，进行社区物业管理。职业经理人的履职情况则由街道负责考核监督，督促提高服务质量。

“2017年，由社区居委会组织全体居民投票，枣园尚城社区推选出78名议事会成员，随后又从这78名议事会成员中推选出了7名议事会代表，组成社区居民议事会。”刘金红告诉记者，随后，社区居委会聘请专业法律顾问团队参与，采取“125”方式，选定物业职业经理人。

“1”指发放一封信，详尽告知居民成立居民议事会的方式、时间、提交材料、推选流程、代表人数、报名时间和权限等。

“2”指召开两次议事会，全体议事会成员与职业经理人服务团队进行对接，确定服务内容、服务价格等事项，在议事会成员中推选1名专职管理人员监管财务。

“5”是指发布五次公告，告知议事会职责、代表名单及职责、物业服务内容与价格、合同具体内容等，召开业主代表大会，广泛征求居民意见。

而在收费模式上，枣园尚城社区采取了“酬金制”基础上的“包干制”，业主所缴物业费除按约定支付服务团队管理费外，剩余部分全都用于小区建设与管理，且资金使用全程公开透明。

“结合小区规模，最终设置7人的职业经理人团队，依据小区建筑面积，以1元/平方米/年的标准提取管理费，也就是一年24万元。”据7名议事会代表之一的尹连和介绍，职业经理人团队入场后，又根据业主需要，向社会公开招聘了保安、保洁、维修、绿化等22项专业服务公司。

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