规模领先，定位中高端，率先进入独立扩张阶段。绿城服务在2019中指百强物业规模排行榜中位列第3位，其管理项目已覆盖中国137个城市，在全国市场份额达2.6%。公司在长三角市场优势最为明显，重点城市市场份额达3.5%，位列第1。公司项目定位中高端，在重点城市管理项目均价及物业费分别较市场平均高38.1%/50.3%。目前公司发展已进入依靠外拓实现稳健增速并优化多类增值服务的阶段。

品质与品牌为独立扩张提供有力支撑。品牌与品质服务已构成公司的核心竞争力，体现在：1）客户万元房价物业费支付意愿高于市场：根据我们对公司项目布局较多的11个城市区域的统计，公司管理项目客户万元房价物业费支付意愿1.22元/平/月，而市场平均值为1.08元/平/月；2）提价能力行业领先：每年到期项目中30%—40%能获得提价；3）续约率与收缴率保持高位。园区增值服务发展领先但整体仍处于探索和培育阶段。公司1H19单位面积园区增值服务年化收入达了．8元/平/年，高于其他上市物业公司111%。公司近年来不断对园区增值服务进行探索和调整，整体来看我们认为家居生活服务是需求充分、竞争力强且禀赋相关性高的优质业务；该业务收入规模在理想状态较目前有1.0-2.3倍的增长空间；园区产品需求可观但竞争激烈，物业浙江，公司生鲜类产品有一定优势；该业务收入在理想状态较目前有1.4-3．O倍的增长空间；我们对文化教育和房屋经纪持谨慎态度，培育期内的盈利不确定性和周期性将会在一段时间内对公司的业绩表现带来影响。首次覆盖给予“持有”评级，河北物业网，目标价8.9港元。我们预测公司2019-21调整后净利润（不考虑期权费用及附属/联营公司出售损益）分别为5.11/6.74/8.86亿元，物业导航，对应EPSO．18/0.24/0.32元。当前预测对应32．了倍2020年P/Eo我们对公司采取3种估值方法进行综合考量，得到目标价为8.9港元，对应33.2倍2020年P/Eo公司基本面稳健，但目前估值已合理反映公司基本面预期，首次覆盖给予“持有”评级。风险提示：下行风险：1）过度追求高品质导致成本超预期上行；2）增值服务前期投入过多。上行风险：1）毛利率超预期改善；2）增值服务超预期发展。