物企上市热从2019年继续至今。尽管7月份物企股价遇冷回缩，但仍有年夜批物企在港交所排队，欲越过上市这道“龙门”，建发物业即是此中之一。

  9月30日晚，建发物业倒退集团有限公司（以下简称“建发物业”）在港交所递交上市申请书，开启上市之路。建发物业上市申请书表现，本次分拆将以介绍方式上市，中国国际金融香港证券有限公司为独家保荐人。

  建发物业的国内运营主体公司建发物业（中国）成立于2018年3月1日，为厦门建发集团隶属公司，建发房地产控股子公司建发国际（01908.HK）的全资子公司。上市申请书表现，其暗地里的股东为益能、益鸿、建发房地产、建发股份及厦门建发。益能、益鸿为建发房地产全资拥有，而建发房地产由建发股份及厦门建发分袂拥有股份54.65%及45.35%。作为一家国资布景物企，建发物业实际控制权归属厦门建发集团有限公司。

  上市前，建发物业股权布局如下图：

  再现国企高管持股

  值得一提的是，建发物业的七位高管，透过一家名为DiamondFiretail的公司间接持有其5.13%的股份。据悉，DiamondFiretail为EquityTrustee的全资子公司，而EquityTrustee为一项全权信托的受托人。该信托的受益人正是建发物业的四位高管及三位自然人。

  四位高管分袂为建发物业董事会主席、非执行董事庄跃凯、执行董事兼行政总裁乔海侠、执行董事黄党辉、非执行董事林伟国，另三位自然人关联人士为赵呈闽、曹馨予、刘静。

  乐居财经获悉，庄跃凯是一名老建发人。他现任厦门建发集团有限公司党委委员、副总经理，建发房地产集团有限公司党委书记、董事长，建发国际董事会主席等职。此次，建发国际分拆建发物业上市，由庄跃凯出任建发物业董事会主席。

  欲让拆分的物业板块，母公司派高管负担当责物业板块的解决者也很罕见，建发物业即是如此。

  乔海侠、黄党辉情况相似。乔海侠与黄党辉两人1999年同年列入建发集团，均有超出二十年的物管经验。建发物业成立前，两人便不停在建发物管体系内任职。建发物业分拆上市，乔海侠出任行政总裁，黄党辉负担当责经理，组成为了建发物业的解决双子星。

  林伟国则于2018年7月列入并负担当责董事。此外，其它三名关联人士也是建发房地产集团解决层。赵呈闽为厦门建发集团监事、建发房地产集团副总经理，曹馨予为厦门建发房产商业解决中心总经理，刘静为建发房产集团副总经理。

  物企上市前，高管失掉股权激励，逐渐成为行业风潮。如最近递表的金科供职、第一供职、荣盛生活等，老板都赐与了高管股权处分。这些物企的高管通过分歧的持股平台持有即将上市的物业公司股权。

  但这些绝年夜多数产生在民营企业，老板拥有股权分配的话语权。国企限于体制，股权激励其实未几见。据乐居财经不彻底统计，目前仅在金融街物业上市时，显现了高管和员工持股。建发物业高管通过建发国际，间接持股建发物业，再一次突破了物企高管持股的坚冰。

  体量小，远低于行业均值

  建发物业深耕福建省，重点规划长三角核心城市，建发房地产和建发国际的年夜型项目组合及土地蕴藏为建发物业带来得多倒退机会。上市申请书称，褔建省的物业总在管建筑面积由2015年的6.96亿平方米增加至2019年的8.7亿平方米，复合年增长率为5.7%。按收益建发物业于2019年总部位于福建省物业解决百强企业中，排名第二，但在全国排名中，建发物业综合实力排名仅在第三十六位。

  截至2020年6月30日，物业天津，建发物业在10个省、直辖市及自治区的24个城市拥有59间项目公司，总合同建筑面积达3960万平方米，在管建筑面积共2170万平方米。此中，建发物业在福建省的在管建筑面积达1690万平方米，占在管总建筑面积的77.9%。

  据统计，各上市物企在管面积的均值在9820万平方米。建发物业的解决规模远低于行业平均值，在行业解决规模排行中，年夜约排在倒数第7、8名。

  建发物业的年夜本营在厦门，前期次要依赖建发地产。为了进一步扩年夜规模，建发物业有意识加年夜了外拓力度，2017年-2019年及2020年前六个月从厦门建发集团倒退的在管建筑面积分袂为67.3%、61.5%、54.4%及55.7%。

  建发物业存在不小的营收和在管面积剪刀差。虽然从母公司处失掉得多在管面积，但截至2020年6月30日，建发物业来自独立第三方物业开发商的合同建筑面积占合同总建筑面积的41.4%，而且年夜部门收益来自独立第三方。