中国物业管理协会会长  谢家瑾

2013年5月24日

（根据录音整理）

各位领导，各位代表，上午好！

首先讲物业管理的创新。从1981年内地第一家企业在深圳诞生到现在物业管理走过了32年的发展历程，目前我们拥有世界上最大的管理规模，最快的增长速度，最多的服务企业和最庞大的从业人员，行业吸收城乡剩余劳动力，为全面建设小康社会也做出了积极的贡献。从第一家物业服务企业的诞生到行业地位的确立，从首个物业委员会的诞生到物业大会的确立，创新始终是行业发展和前进的动力。

物业管理的创新主要体现在以下几个方面，第一个是观念的创新，第二理论的创新，第三自主的创新，第四机制的创新，第五技术的创新。我没有时间展开说五个方面了，就谈两点。第一个是管理理念的创新，理念的创新是一切企业的起点和源泉，无论自主创新还是机制创新，还有微观层面的技术创新都离不开理念的创新的前提和基础。

目前创新主要体现在四个方面，第一个是树立财产观念，引导群众从单纯的消费理念转向消费的角度理解物业管理，逐步培养业主参与物业管理的积极性；二是树立市场的理念，努力挖掘充分满足企业对物业增长的不断追求；第三是树立和谐的观念，引导物业企业和各方主体从矛盾转向和谐的物业管理关系，实现社会的和谐；第四树立创富的观念。

要树立正确的理念，首先要看物业管理行业的本质，是以物业为基础，曦聚绰，以业主需求为导向，以管理为手段，以准公共服务为核心产品的商业活动，我这儿特别强调商业活动。那么诚信精致的服务，让业主满意，这是我们行业的立足之本，精细化的专业管理，让物业保持良好，让管理区域和谐，这我们行业的核心价值。这个理念不树立，我们的行业，我们的企业不可能可持续发展，因此物业管理要成就基业，必须要下工夫。

创新商业模式的意义，管理大师彼德德鲁克指出当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是在今天全球化、资讯化、市场化的经济环境下，市场竞争日益激烈情况下企业的商业模式转变是非常重要的。成功的商业价值，成功的商业模式具有三个特征：第一要能够提供独特的价值，你和别人不同，有时候价值可能是新的思路，这种组织要么可以向客户提供额外的价值，要么让客户用同样的价值获得更多的利益，商业模式是无法模仿的，烘干，成功的商业模式是脚踏实地的。第二创新商业模式的价值取向，潜在的市场环境变化带来新的市场需求和商机，是创新商业模式的原动力。第三创新商业模式的设计思路，商业模式的塑造要突出把握全新的市场机会，商业模式再造的时候要突出资产链条的整合，商业模式的调整要突出企业价值链的整合。

商业模式设计的五步法则，首先要找到没有被满足的需求在什么地方，第二你要有一个合理的战略定位，第三要建立良好的盈利模式，第四要对你的价值链进行整合，形成核心竞争力，第五正确的实现方式。创新商业模式不能够简单的复制，复制是绝对没有成功的，好的商业模式可以帮助企业成功，单个的商业模式是在特定条件下的判断。商业模式的成功运作，一定要有一个商业模式相匹配的管理平台，强化商业模式的推进。

在物业管理三十年的发展历程中，研究商业模式发展创新有特殊的意义，随着时代的变迁，物业管理依托的社会、经济、法制、市场环境都发生了变化。比如上海陆家嘴管理层的操作增长管做分离；中航物业以输出物业管理方案和管理技术为主业，提供咨询策划、组织协助等业务；蓝光嘉宝商业模式创新带来了资产的升级，从传统的物业服务企业向多元的房地产综合服务商转型，构成了物业管理价值链的延伸，挖掘了物业管理的高附加值，丰富了企业的盈利环境。

这些企业的商业模式创新不仅提升了企业的品牌，同时为应对制约行业前行的一些难题，推动行业可持续发展做出了积极的贡献。在市场千变万化、竞争日益激烈的今天，企业要想脱颖而出并发展壮大，必须在经营上求变，就是创新，打造适合自己的商业模式。希望商业模式的创新引起业内更广泛的关注。

第三讲一下关于物业管理的转型升级，近几年大家谈论更多是成本上涨对行业的影响。近几年物业成本上涨的情况是劳动力不断上涨、水电不断的上涨，影响到行业的正常运行和可持续发展。成本上涨带来了很大的社会问题，一些企业被迫大量退出在管亏损项目，这样影响到了居民的正常生活，也影响到了社会就业。有的尽管不退出，为了降低成本进行生存采取了削减人员和减少服务标准，导致了物业公司和业主之间的矛盾。