昨天举行的第44次法治无锡建设新闻发布会上，市中级人民法院围绕“依法加强物业管理，加快建设法治小区”举行了新闻发布。记者从会上获悉，近年来全市物业纠纷增长迅猛，拒交eyword" href="">物业费成为焦点。法官表示，居民对物业服务不满意，不是拒交费的理由。目前，市中院就物业纠纷的审查认定，已形成了多条判断标准，物业收费标准应和服务等级相对应。

　　现状

　　70%以上案件与物业费有关

　　近年来，全市物业案件受理数量持续增长。从全市法院物业纠纷一审案件受理情况来看，2014年受理1559件；2015年受理2911件，同比增长86.72%；2016年受理3275件，同比增长12.5%；2017年上半年受理1848件，同比增长2.95%。而且，随着部分小区前期物业合同到期、住宅设施维修问题逐渐显现，物业纠纷数量还有继续增长的趋势。

　　物业纠纷类型也呈多样化发展。在物业纠纷法律关系中，物业公司、业主、业委会是最主要的诉讼主体，围绕着交纳物业费、分配物业盈余、排除妨害、赔偿损失、交付资料、公示财务等问题会产生多种纠纷。其中，诉至法院的主要有几种类型：物业公司要求业主支付物业费、拆除私自搭建设施，或要求原物业公司交接相关资料；业主要求物业公司赔偿损失、召开业主大会，或履行其他义务；业委会要求物业公司返还费用、交付资料，或要求业主支付物业费。

　　物业公司要求业主支付物业费成为最主要的纠纷类型，占案件数量70%以上。拒交物业费成为业主的“铩手锏”，从业主拒交物业费的事由来看，业主社区，主要包括物业服务与收费标准不对等、与物业公司不存在物业服务关系、对前期物业合同的效力有异议、对物业收费标准及依据有异议。

　　矛盾

　　滞后的管理与不断提升的需求难匹配

　　当前物业纠纷多而难解，据分析主要有多方原因。

　　一是物业公司管理滞后，而业主需求不断提升。当前，部分物业公司将物业服务转包给个人经营，缺乏有效的人事、财务管理，业主社区，难以保证物业服务质量。而业主的需求层次在不断提升，希望能获得与收费相对应的服务，否则会拒交物业费。物业公司收不足物业费，则会降低服务标准来维持经营，进而导致恶性循环。在市中院发布的一起案件中，无锡灵山物业管理有限公司向江某主张物业费，江某认为物业公司将保洁事务外包导致管理混乱，将空地改造为停车位影响了小区环境，以此为由拒绝交纳。法院经审查认为，灵山公司管理不善是事实，但这不是物业合同双方约定的拒付物业费事由，不能构成业主拒付物业费的理由，故支持了灵山公司的诉请，江某应按约支付物业费。

　　二是物业服务如何履行存在认识差异，服务是否到位自己说了算。据悉，物业服务收费标准大多是以物业公司履行行为的次数来区分不同的等级，但双方对按约履行物业服务的评判标准存在分歧，物业公司认为其只要按约履行了相关行为即可，业主更倾向于从服务履行后的效果来评判。如会上发布的无锡市益多物业公司与庄某服务合同纠纷案，就是典型的认识差异导致的纠纷。益多公司提供了相应的保洁、打卡记录，认为其已按收费标准履行了打扫、巡更等物业服务。而庄某认为，卫生打扫不彻底，安全检查形式主义。法院经审查认为，根据举证责任分配原则，益多公司就其履职已经出具举证，而庄某对其抗辩只有陈述未有证据，故对庄某的抗辩不予采信。

　　三是物业经营成本增加，但收费标准难以调整。随着经济发展和物价上涨，物业公司的经营成本也在不断增加，原有的收费标准难以支撑其正常经营。但物业公司提高收费标准的难度很大，往往会以降低服务质量、减少经营成本来维持经营，这又导致物业服务质量得不到保证。

　　四是社区居委会的管理功能弱化，“老娘舅”作用未能发挥出来。社区居委会对其辖区内的居民具有管理、教育、服务的功能和职责，但鉴于商品房小区的人口流动性以及城镇行政管理的扁平化，社区居委会的管理功能在不断弱化，难以对辖区内业主按期交纳物业费、物业公司按约提供服务进行督促管理。

　　五是行政主管部门的监管机制缺失，预防处置作用有待强化。物业服务收费标准是由当地物价部门和物业管理行政部门根据开发商前期的申报进行核定，至于物业公司后续履行的管理服务是否达到该收费标准，行政主管部门不再作审核考评，难以对物业公司形成有效的监督管理。

　　提醒

　　物业服务不到位，不是拒交费的理由