2019年12月3日，新大正（002968，SZ）正式登陆深交所，成为继南都物业(603506,股吧)之后，国内第二家A股上市的物业管理公司。

一份最新数据显示，2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，经营收入7043.63亿元，物业服务企业数量12.7万家。

截至目前，国内共有2家A股上市的物管公司，另外还有10余家在港交所上市的物业管理公司，新三板挂牌的物业管理公司50多家。

相比一些依托地资产的物业管理公司，刚刚上市的新大正选择错位布局，开辟新航道，着重发展“非住宅”这片千亿蓝海。公开资讯显示，预计到2030年，我国物业管理整体市场规模将达到2万亿。

公开资料显示，新大正着重发展学校、园区、商业、公共等综合物业，以及保安、保洁等专项物业。2016年~2019年6月末，新大正非住宅物业计费面积在总面积中占比分别为83.62%、85.61%、86.5%、86.5%。

未来市场或将达2万亿规模

房地产行业的稳步发展，为物业管理带来了一片蓝海。

物业管理行业在我国《资产结构调整指导目录》中，归属于鼓励类第三十七项“其他服务业”。随着我国城镇化进程的加快和房地产行业的快速发展，物业管理在社会管理、经济发展、吸纳就业，以及满足人民日益增长的物质文化美好生活的需求方面的独特价值和作用日益显现。

2019年10月15日，中物研协发布的《2019物业服务企业发展指数测评报告》显示，2018年底，全国物业管理行业管理面积279.3亿平方米，经营收入7043.63亿元，物业服务企业数量12.7万家，从业人员数量983.7万人。

报告指出，以2010年指数基期值为100点，2018年物业管理行业发展指数达到247.2点，相比2010年提高147.2个点，指数复合增长率11.98%，物业管理行业发展指数保持持续稳定提升的态势。

华创证券一份研报显示，预计2030年物管面积和营业收入将分别达395亿平方米、2.2万亿元。

巨大的市场，物业天津，也引发了行业间的整合和并购。

随着资本市场介入（2014年6月30日，彩生活在香港主板上市，成为国内率先上市的物业服务企业），行业掀起收购兼并的浪潮，优质企业积极寻找合适的中小物业服务企业，以扩大自身的管理规模，进军目标区域市场，丰富物业建筑类型。

根据历年物业百强企业研究报告显示，2015年，百强企业总计收购200余家物业服务企业，收购物业管理面积总计为3.85亿平方米，占百强企业全年管理面积总增量（17.41亿平方米）的22.11%，成为百强企业管理规模迅速扩大的重要途径。进入2017年，并购回归理性，更加高效，但仍然是物业企业规模突围、提速发展的重要手段。百强企业的并购行为更加谨慎，对潜在标的选择更加严格，主要从完善产品与区域布局等角度，开展高质量并购。

华创证券认为，随着国家大力提倡后勤社会化，推动高校、医院、航空、政府机关等多种业态逐步打开后勤物业管理市场化招投标道路，并且由于国家对地方审计的加强监管等措施，促使地方政府机关后勤服务的进一步市场化，推动了机构类物管业务的快速发展，并有望为市场化物业管理公司带来巨大的发展空间。

行业集中度正在提升

新大正上市前，国内仅有一家专业物业管理的A股上市公司，十数家登陆香港证券交易所的上市公司，新三板挂牌公司已经超过五十家。其他大型非上市物业管理企业包括万科物业发展有限公司、招商局物业管理有限公司等。

得益于政策、关联房地产公司的支持、企业市场化拓展能力的增强及资本市场的助推，500强物业服务企业积极推进全国化布局，管理半径不断拓宽，管理规模快速提升。

2018年，500强企业物业管理项目70403个，管理面积118.87亿平方米，占2018年物业行业管理总面积的42.56%，集中度进一步提升。

随着综合实力的提高，龙头企业和中等规模物业管理公司的差距在逐渐拉大。《2019中国物业服务百强企业研究报告》数据显示，百强企业市场份额占比约为38.85%，行业集中度短期内得到了很大的提升，不过未来，仍然还有提升的空间。

物业管理行业目前较分散，据中物研协数据，2018年全国的物业服务企业共计12.7万家，行业格局分散。华创证券认为，随着房地产行业的三重集中度提升，物业管理作为房地产的后周期行业，同样将迎来集中度大幅提升的过程。除了行业目前本身较分散，驱动物业管理行业集中度的因素，主要有四个：

1.开发背景：拥有开发背景的兄弟房企市占率大幅提升，带动物业公司的市占率提升；

2.资金优势：物业公司密集上市，资本市场介入，开拓融资渠道，强化收并购能力，加剧存量市场的集中度提升；

3.品牌力：市场对企业品牌的认知度逐渐提升，对潜在竞争对手进入市场形成较大壁垒；