● 核心观点

　　2019年万科销售额为6308.4亿元，仅同比增长3.9%，且低于全国6.9%的平均增速，业绩增速整体上进一步放缓。在土地投资上，万科2019年新增土储总结构建面3716.5万平方米，同比下降21%，量入为出、审慎投资的拿地战略传导至财务层面，2019年集团净负债率仅为33.9%，连续坚持行业低位，而且融资优势明显，在2020年的疫情攻击下，万科充足稳重的经营所带来的正反馈意义无疑会更年夜；在多元化业务方面，2019年万科物业默示超卓，营业收入达127亿元，并和感德梁行成立合资公司，品牌获得进一步强化。

　　一、业绩增速整体放缓，企业信用征信平台，北方区域同比下降11.18%

　　2019年，万科实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%，销售金额6308.4亿元，同比增长3.9%，业绩增速整体放缓，低于全国6.9%的平均增速。此中，北方区域、上海区域、南方区域和中西部区域的占比分袂为20.2%、32.42%、22.54%、23.88%。

　　从区域上看，2019年万科北方区域在四年夜区域排名中初次垫底。2019年，万科北方实现销售额1274.23亿元，同比下降11.18%，销售占比下滑次要是由于该区域最早开始探索综合体住区业务及城市综合体项目业务，住宅占对照低，回报周期较长，因此直接拉低了2019年集团整体的业绩增速。此外，中西部区域销售占比近六年继续提高，2019年万科中西部销售占比24%，在四年夜区域中从末位跃升至第二。2019年万科在全国商品房市场的份额约4%，与去年持平，并在40个城市市场排名位列前三。此中，在深圳、杭州、上海、东莞、宁波、西安、武汉、沈阳、成都、合肥、徐州、长春、温州、年夜连等21个城市排名第一；在昆明、天津、南京、郑州、济南、南通、南宁、无锡等12个城市排名第二；在北京、重庆、佛山等7个城市排名第三。

　　二、新增土储面积同比下降21%，土地投资更加谨慎

　　新增土地蕴藏方面，2019年，万科获取项目147个，总结构建面3716.5万平方米，同比下降21%，少于公司2019年4112万平方米的销售面积，面积投销比小于1，是2015年以来初次，公司投资更加谨慎，连结量入为出的投资原则。

　　新增土储权益结构建筑面积为2478.4万平方米，权益地价总额约1549.6亿元。按建筑面积计算，71.5%的新增项目位于一二线城市；按权益投资金额计算，79.9%位于一二线城市。

　　土地蕴藏总量方面，截止2019年12月31日，万科在建项目总建筑面积约10256.1万平方米，权益建筑面积约6170.0万平方米；结构中项目总建筑面积约5394.3万平方米，权益建筑面积约3360.2万平方米。此外，介入的旧城改造项目按以后结构条件，权益建筑面积合计约492.9万平方米。三项合计权益面积10023万平方米，而2019年度销售面积是4112万平方米，土地蕴藏充足未来2年必要。

　　三、净负债率33.4%，债务布局合理，融资优势突出

　　面对日益趋紧的融资环境，万科的融资渠道和方式越来越多样，2019年净负债率连续坚持行业低位。2019年净负债率33.9%，比拟2018年度的30.9%有所提升，但比拟于2018年EH50的平均净负债率，依然非常低，在当下疫情状况下，万科稳重经营的意义将更加凸显。

　　从负债布局来看，万科的有息负债布局非常平安。截至2019年12月31日，万科有息负债合计 2578.5亿，占总资产的比例为14.9%。有息负债中，以中长期负债为主，一年以上有息负债 1639.7亿，占比为63.6%；短期借款和一年内到期的有息负债合计938.9亿，占比为36.4%。而且次要的融资方式以银行借款和债券为主，2019年银行借款1404.1亿元，应付债券621.3亿元，二者合计占比78.6%。2019年以来，房地产加码金融领域的调控，涉房存款调控力度继续升级，房企融资成本节节攀升，而万科合理的负债布局使其融资成本也不停远低于同行业平均程度。以万科A未到期的债券为例，票面利率最低3.18%，为270天的超短期融资券，发行规模为5亿元，票面利率最高的是2018年7月发行的三年期中期单子，票面利率为4.6%，发行规模为30亿元。2019年11月，万科地产（香港）发行的7.23亿美元中期单子，此中，金额为4.23亿美元的5.5年期固息单子，票面利率为3.15%；金额为3亿美元的10年期固息单子，票面利率为3.5%，融资利率甚至低于同期国债利率，以及部门银行年夜额贷款利率。

　　四、与感德梁行加强策略单干，物业解决业务拓展加速