立足南京的银城生活供职(01922.HK)正在陷入“打江山难守江山更难”的尴尬场所场面。

　　早些时候，银城生活供职以4590万元收购了一家病院物业解决供职商51%的股权，进军病院物业解决领域，这预示着旷日耐久的扩张才刚刚开始。受制于母公司的倒退现状，银城生活供职不能不列入规模争夺战。

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　　各项指标均不志向 区域性特征显著

　　据上市物业公司综合实力测评效果表现，物业浙江，银城生活供职排名第24，位列25家上市物业公司的倒数第二，综合得分仅为57.45分。    材料来源：北京林业年夜学程鹏研究团队

　　具体来看，银城生活供职在代价缔造力、市场领导力、全国影响力等三个维度均排名20当前(含20名)，标明企业在代价缔造、财务默示、全国规划等方面与其他24家上市公司存在必然的差距。究其原因，是银城生活供职聚焦区域倒退，规划过于集中。此外，在资源统筹力及产品立异力两个维度中，银城生活供职均排名第15，标明企业发挥了现有资源和资产的潜力，同时对新供职和新产品对照重视。    材料来源：银城生活供职2019年报

　　作为中小型物业公司，银城生活供职起源于南京，经过20余年的倒退，到2019年解决规模提升至2607.7万平方米，合约总面积3076.1万平方米。解决规模扩年夜的暗地里，是项目规划较为集中。2019年报表现，仅在南京一地，银城生活供职的解决面积就将近2000万平方米，占比超出70%。

　　一方面，银城生活供职在南京实现了城市深耕；另一方面，也反映出银城生活供职外扩成绩欠安。对于物业公司而言，城市深耕可以在城市出名度、品牌影响力等方面获得区域市场的认可，同时也易形陋习模效应，且面对突发变乱人员调配更为灵活。可是，随着标杆物业公司纷纷进入，市场竞争压力愈发加年夜，后续拓展难度继续提升。此外，由于物业公司高度聚焦在单一区域/城市，对外部市场的影响极为有限，直接招致其对外拓展的壁垒较高且难以冲破。

　　实际上，南京乃至整个江苏在政策层面其实不友好。根据银城生活供职的招股阐明书及处所政策可知，江苏规定普通住房的前期物业民众供职连续适用政府指导价，这也意味着在前期物业供职合同期间物业公司的整体收入将十分有限。

　　数据表现，银城生活供职在2016-2018年分袂约有26.9%、27.6%、28.4%的在管建筑面积受价值管制，同期分袂约有16.1%、18.2%、16.9%的物业解决供职总收益受价值管制。    材料来源：银城国际2019年报

　　经过多年的倒退，银城生活供职逐渐解脱了对母公司的依赖。2019年，银城生活供职的解决项目数量增加77个，此中住宅项目38个，非住宅项目39个；新增在管面积冲破1千万平方米。而银城国际在2019年仅交付结转43.99万平方米，尽管较2018年的19.95万平方米翻了一倍，但比拟银城生活供职总体的解决面积体量仍然偏小。    材料来源：银城生活供职2019年报、招股阐明书

　　从收入来源也可以看出，2016-2018年，银城生活供职来自于关联方的收入逐步下滑。2018年，在物业供职收入中，来自关联企业的收入占比为23.9%，较上一年降低8.4个百分点；2019年这一数据降低至22.2%。

　　由于关联企业的倒退规模有限，银城生活供职对其的依赖水平不竭降低将成次要趋势。迫于无奈，银城生活供职也开启了对外扩张之路。

　　在市场拓展方面，从2019年4月30日到2019年年底，银城生活供职新开拓5个城市，同时新增在管项目42个，新增解决面积约650万平方米。未来，银城生活供职将在市场拓展方面继续发力。

　　截至目前，银城生活供职曾经规划15个城市，包括江苏省的10个城市及长江三角洲地区其他省的5个城市。除了南京外，其他14个城市的解决项目数量平均约3个。根据公司倒退结构，未来的目标是成为江苏乃至长三角地区的物业头部企业，并继续深耕长三角。

　　然而，从整个长三角地区的现状来看，曾经云集了众多物业解决行业内的头部企业，区域竞争压力极年夜。譬喻，发源于杭州的绿城供职、滨江供职，A股上市的南都物业以及高地物业、仁恒物业、永升生活供职等等。对于瞄准长三角的银城生活供职来说，挑战较年夜。

　　股价市值皆默示欠安 盈利身手受生活供职制约    材料来源：银城生活供职2019年报

　　据2019年年报表现，期内，银城生活供职实现收入6.96亿元，较前一年增长48.8%；公司实现毛利1.12亿元，较前一年增长64.8%；在管面积2607.7万平方米，较前一年增长68.4%。

　　虽然业绩有所提升，但资本市场其实不买账，股价默示欠安。在2020年3月底，银城生活供职发布业绩书记的半个月内，公司股价并没有显著改观。尽管后期有所反弹亦受到整个物业解决行业的影响。即便如此，截至目前，公司的股价也不停没有超出上市发行首日的最高价。    材料来源：银城生活供职2019年报、招股阐明书

　　资本市场的反应并非空穴来风，往往能够传递一些信号。除物业供职收入外，银城生活供职在2016-2019年的生活供职收入在总收入中的占比逐年下滑。尤其是2019年，物业导航，物业，生活供职收入占比曾经跌至20%摆布。同一时期，银城生活供职的整体毛利率也呈现下行态势。这标明随着银城生活供职整体规模的增长，如果增值供职无法有效冲破增长瓶颈，基础供职的低毛利将直接招致公司整体的毛利率走低，进而影响其在资本市场的默示。    材料来源：各物业公司2019年报

　　通过对25家上市物业公司的毛利率和净利率进行相比可以发现，银城生活供职排名倒数第三，仅优于招商积余及浦江中国。即使扣除了上市费用，其净利率也仅为6.6%，排名倒数第五。放眼整个物业解决行业，银城生活供职的盈利身手较行业平均程度还有较年夜差距。

　　以滨江供职为例，其同样处于长三角地区。2019年，滨江供职在管面积1437万平方米，此中超出60%项目集中在杭州，属于区域深耕的典型。期内，滨江供职实现营业收入7.02亿元，毛利约为1.97亿，毛利增长46%。然而，滨江供职的市值接近30亿元，而银城生活供职的市值约5亿元。

　　除生活供职默示欠安，两者之间最年夜的不同在于关联地产企业的差异。这也阐明，由于不足关联地产企业的撑持，银城生活供职很难在市场上与其他物业公司抗衡。如此看来，银城生活供职的突围之路还很漫长。

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