我们认为，非住宅物业解决行业的弹性，一部门来自于后勤包管供职社会化的改革。随着简政放权推进，改革成效愈加显著。具备跨赛道品牌效应的国企，则在各条细分业态赛道竞争中，占据优势。

    在相当一段时间内，我国都在积极推进各类政府机关，企事业单位的后勤包管供职社会化改革。政府机关、高校病院、政府机关、国企总部等，都在积极推行供职社会化的改革。这种改革，反映在空间层面，便是物业解决的社会化改革，也是物业解决内涵的逐步扩年夜。

    一般来说，这种社会化改革，有三种模式。第一种是总务模式，即成立后勤解决部门，专门负责解决后勤供职，将次要职能和供职职能相对剥离。第二种是转型公司，即独自专门成立后勤供职中心，以企业化模式解决。第三种是托管模式，物业浙江，即将机关后勤供职以契约形式整体由物业解决公司进行委托解决，业主方监督。

    最近几年，委托专业物业解决公司来推进后勤包管社会化，越来越罕见。

    供给重塑需求，专业赛道成型。以往，由于高质量供给匮乏，高校物业、病院物业等境外罕见的细分子行业，其实不是专门的财产。随着一部门脱胎于后勤包管机构的公司逐渐走向第三方（如苏州东吴物业、浙年夜新宇等）；另一些原来本来深耕住宅的公司逐渐走向公服（如万科物业、中航物业等），业主方才有充足的高品质供职可供选择，专业赛道曾经成型。

    赛道壁垒初具，还有明显拓宽空间。如今，许多细分赛道曾经形成为了必然的壁垒，在选聘非物业物业解决公司时，既有的解决经验曾经成为中标的决定性因素之一，彻底没有经验的公司只能通过并购等法子切入。并且，在既有的供职合同中，加载的供职种类还有广阔的提升空间。

    全行业赛道分散，单赛道份额集中，非住宅物业前景十分广阔。我们的陈述列出年夜量未上市非住宅（尤其是公服）细分赛道竞争者的情况，也搜集了2016 年以来，相关供职社会化改革政策指引。全社会房屋细分业态十分丰富，整个市场空间广阔。不过，由于单一赛道自己逐渐走向龙头竞争，中国物业搜索，品牌效应凸显，非住宅物业解决的确定性和可继续性其实不像资本市场一般想象那样低于住宅物业。（虽然没有前期物业解决合同锁定）我们看好非住宅物业解决板块的龙头企业，山西物业，保举招商积余（即中航善达）。

    风险提示：行业尽管有盈利身手提升空间，但长期来看仍应是低毛利率行业。