中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远

　　中房报记者 许倩 | 北京报道

　　基建REITs政策重磅出台，积累了百万亿量级的存量基建迎来全新投资风口。

　　4月30日，中国证监会、国家倒退改革委联合发布《关于推进基础措施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动基础措施领域公募REITs试点工作。根据通知，基础措施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境顾惜、信息网络、园区开发等七年夜领域。

　　这些基建类REITs收益空间如何？优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳年夜湾区、海南等重点区域有何考量？对这些地区的房地产市场倒退会带来哪些影响？产品推出后能否受到投资者认可？商业地产真正的REITs何时到来？针对这些问题，5月1日，中国房地产报记者对中信资本房地产部执行合伙人、高级董事总经理程骁远进行了专访。

　　程骁远认为，任何一个产品的推出监管政府当面错过最关心两点：一是给社会带来侧面效应，二是产品平安性。通过基建领域试点让此中符合条件的优质资产能够发行REITs，相信之后会推广到写字楼、购物中心等传统商业地产领域，固然这必要时间。此外随着基建更加完善，更多土地可以获得释放，这对房地产行业健康倒退也能起到相应提振作用。

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　　REITs推出正那时

　　中国房地产报：为何率先在基建领域开展公募REITs试点？这一步在资产证券化领域意味着什么？

　　程骁远：任何一个产品推出市场监管政府当面错过最关心其能够发挥侧面积极作用，以及产品平安性。从发挥作用角度看，新冠疫情影响下中央会提出更多安慰经济门径，加年夜基建投资必弗成少。过去一段时间，基建由处所政府承担建设时往往必要年夜量资金支持。依照以往倒退模式更多依赖土地收入，这与房住不炒会发生矛盾，因为若处所政府太过依赖土地收入，必定对房价发生必然影响，长期对经济不乱性会带来必然隐忧。将一些基建类资产进行金融资产证券化处置惩罚有利于纾解处所政府对土地、住宅过度依赖。

　　基础措施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对不乱、平安性较强等特点。且原始投资人都是较具财政实力、资本较空虚的机构，或与处所政府有关，或是年夜的国企，或年夜型的行业当先民企，未来收益较不乱。

　　从世界经济体包括中国香港来看，其推出REITs的时机往往与本身经济周期有着密弗成份的关联，香港也是在经济低迷之际出台REITs的法律法规。新冠疫情影响下，我国面临的挑战不少，对经济的影响有相昔时夜不确定性，这个时候推出REITs是非常明智的。

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　　对标优质资产

　　中国房地产报：基础措施REITs聚焦优质项目,并设定一些要求，如项目权属清晰，具有继续不乱的收益及现金流，投资回报良好，物业导航，具有继续经营身手及较好增长潜力等。如何理解优质资产概念？

　　程骁远：REITs的发行必要依托政策配套，但更重要的是要有优质底层资产，对于商业地产而言优质资产是非常重要的底层资产，其收益不乱、未来倒退空间很年夜；尤其在一线城市或经济对照发达的城市，物业需求量、物业自己的品质、良好的解决人，中国物业搜索，能够对资产带来对照不乱的未来收益预期。不少人其实不是很理解一条公路、一个电厂是什么样的资产，但如果讲述他们，在某地区的一个什么样的办公楼或商场，投资者就会有非常直观的感受。

　　优质资产的定义是对照苛刻的，要具有继续不乱现金流，并具备必然抗风险身手。预计未来优质资产供不应求，也许会形成优质资产荒。因为有了REITs通道后，失掉优质资产又转让的也许性不是很年夜，投资者会更多考虑长期持有这些资产，通过REITs进行资金回收，从而舒缓其本身资金压力。固然，优质资产不用然仅限于商业物业，通过良好经营实现继续不乱现金流且具备增长潜力的资产都属于优质资产。

　　随着REITs的到来，年夜家会更重视和愿意持有优质资产，同时，也会匆匆使更多企业开发和打造优质资产，通过资产改造和运营解决提升，将产品升级为优质资产。

　　中国房地产报：此次基础措施REITs试点还设定了可供分配利润90%应分红要求，像仓储物流、园区开发这些基建项目的收益和风险怎么样？