7月1日，资本邦获悉，2020年上半年，物管企业上市节奏明显加快。继6月24日荣万家生活供职和合景悠活递交港股招股书后，6月26日，港股上市公司佳源国际控股(02768.HK)宣布倡议旗下物业板块浙江嘉兴的佳源供职控股有限公司(以下简称：佳源供职)在港股主板上市，并正式提交了上市申请。一周之内三家物管企业扎堆赴港上市!

　　如果佳源供职胜利上市，这将是佳源集团在港股的第二个上市公司。

　　佳源供职的总部位于嘉兴，并植根于长江三角洲地区。公司历史可追溯至2004年，那时一家物业开发公司成立了佳源供职的第一家经营隶属公司佳源供职。2005年开始业务经营后，佳源供职次要在浙江省提供物业解决供职，重点是住宅物业，中国物业搜索，随后佳源供职的供职范围逐渐扩年夜到各类非住宅及综合体物业。

　　根据中指院的材料，于2019年，在中国物业供职百强企业中，佳源供职于总部位于浙江省及长江三角洲地区的企业中就在管建筑面积而言，分袂排名第五及第14。佳源供职在2020中国物业供职百强企业中排名第35及在2020中国物业供职百强企业生长性当先企业中排名第13。

　　截至2019年12月31日，佳源供职合约总建筑面积约为3880万平方米，涵盖中国38个城市及14个省份;共有141个在管项目，包括在管总建筑面积约2610万平方米，涵盖中国26个城市及八个省份。

　　于往绩记录期，佳源供职的收入次要来自三条业务线，即物业解决供职、非业主增值供职及小区增值供职。

　　2017-2019年，佳源供职的收入分袂为2.09亿元、3.31亿元、4.55亿元;年内利润及全面收益总额分袂为1834.9万元、3577.6万元、5021.4万元。

    此中，集团年夜部分收入来自物业解决供职，分袂占佳源供职于2017年、2018年及2019年总收入的80.8%、78.2%及80.4%。

    陈述期内，物业解决供职收入总体有所增加，次要是由于(i)佳源供职通过内生增长及收购实现业务扩张令佳源供职的在管总建筑面积增加及(ii)佳源供职的平均物业解决费有所上涨。

　　为了拓展市场份额和业务覆盖范围，自成立以来，佳源供职不停寻求通过内生增长以及收购及投资其他公司来扩年夜佳源供职的业务。于往绩记录期，佳源供职的在管建筑面积实现增长，截至2017年、2018年及2019年12月31日，分袂为1400万平方米、1920万平方米及2610万平方米。

　　平均物业解决费从2017年的每月每平方米人民币1.05元增加15.4%至2018年的每月每平方米人民币1.21元，并增加9.5%至2019年的每月每平方米人民币1.32元。尽管佳源供职的单位收费在增加，但仍低于行业平均程度。

　　据介绍，佳源供职的年夜部分物业解决收入来自佳源地产品牌(包括佳源国际集团及佳源创盛集团)开发的物业，可是连年比年来，佳源供职也在努力扩年夜客户群并解决更多由第三方物业开发商所开发的项目。于2017年、2018年及2019年，为佳源地产品牌开发物业提供物业解决供职的收入分袂占佳源供职同期物业解决供职总收入的96.3%、90.8%及79.4%，占比不竭下降。

　　佳源供职的第二年夜收入来自向非业主(于往绩记录期，次要是物业开发商)提供增值供职。该等供职次要包括销售解决供职、前期结构及设计咨询供职、交付前清洁及搜查供职、泊车场协销与协租供职以及员工餐饮与百货销售等其他供职。陈述期内，非业主增值供职收入比重分袂为14.5%，17.1%和14.8%。

　　此外，佳源供职还向业主和住户提供增值供职，次要包括向业主提供家居供职、民众区域增值供职、泊车场协租供职及销售百货。于往绩记录期，佳源供职小区增值供职所得的收入快速增长。

　　从毛利率情况来看，物业解决供职的毛利率一般低于小区增值供职的毛利率，原因是小区增值供职发生及获分配的劳工成本较低。以下是各项业务的毛利率：

    受各业务分部以及业务组合动摇的影响，于2017年、2018年及2019年，中国保安，佳源供职的整体毛利率分袂为21.8%、23.8%及23.9%。从整个行业平均程度来看，佳源供职的毛利率其实不算高。据悉，2019年，24家物业解决上市公司毛利率为25.78%，行业龙头碧桂园供职(06098.HK)、雅生活供职(03319.HK)的毛利率分袂达到31.6%、36.7%。

　　佳源供职谋划将此次IPO所得款项净额的一部门投资于物业解决公司的策略性收购和投资。实际收购数目将取决于实际收购所需的规模及价格。

　　佳源供职谋划未来连续增加佳源供职的在管总建筑面积以及佳源供职在现有及新市场解决的物业(包括由佳源地产品牌及第三方物业开发商开发的物业)数量来连续拓展业务。

　　佳源供职谋划利用过往胜利收购的经验及与被收购公司的整合，连续寻求投资和收购机会，以渗透到具增长潜力的新市场。于往绩记录期，佳源供职通过收购湖南华冠65%的权益，加深了对中国南部和西部地区的渗透。对合适的外地物业解决公司进行策略投资或收购可成为佳源供职高效扩张到新市场的代替方式，从而节约成本和时间。

　　资本邦提示，由于佳源供职的收入次要来自包干制物业解决供职，一旦佳源供职无法估计或控制提供物业解决供职的成本，佳源供职也许会承受损失。若佳源供职收取的物业解决费不够以补足佳源供职发生的所有物业解决供职成本，佳源供职无权向业主、居民或物业开发商收取额外付款以补足差额，佳源供职也许会承受损失。

　　据招股书透露，佳源供职已就八项、七项及六项物业分袂发生亏损合共人民币190万元、人民币100万元及人民币70万元，该等物业于2017年、2018年及2019年按包干制进行解决。于2017年、2018年及2019年，该等亏损物业所发生的总收入分袂为人民币1760万元、人民币400万元及人民币1480万元，分袂约占佳源供职同期总收入的8.4%、1.2%及3.3%。

　　此外，佳源供职未必能向业主、住户及物业开发商收取物业解决费，因此也许发生应收款项减值亏损。佳源供职坦言，在向业主或住户(尤其是在闲置率相对较高的小区)收取物业解决费时也许会遇到困难。尽管佳源供职力求通过多种收款步调收取逾期物业解决费，但佳源供职无法担保该等步调将会奏效或能使佳源供职准确预测未来的收取率。

　　截至2017年、2018年及2019年12月31日，佳源供职的应收贸易款项减值筹备分袂为人民币840万元、人民币1570万元及人民币2060万元。佳源供职于2017年、2018年以及2019年的物业解决费收取率(按某一期间实际收取的物业解决供职费占同一期间物业解决供职总收入的百分比计算)分袂为90.2%、95.1%及86.3%。于2017年、2018年及2019年，佳源供职的关联方应收贸易款项周转日数分袂为210日、112日及89日，而独立第三方的应收贸易款项周转日数分袂为57日、75日及88日。

　　公司坦言，如果实际可收回率低于预期，或任何新数据标明佳源供职过往作出的应收贸易款项减值筹备不够，佳源供职也许需计提额外的应收贸易款项减值筹备，从而也许对佳源供职的业务、财务状况及经营业绩造成重年夜晦气影响。物业开发商、第三方业主或住户的延误付款或未付款将对佳源供职的现金流量状况及满足营运资金需求的身手发生晦气影响。

　　财报表现，陈述期内，佳源供职录得必然金额的金融资产减值亏损，这次要是日常业务过程中因有关贸易应收款项及其他应收款项的潜在坏账发生的亏损拨备。于2017年、2018年及2019年，佳源供职分袂录得金融资产减值亏损人民币550万元、人民币750万元及人民币490万元，次要与就物业解决供职应收第三方的贸易应收款项减值筹备变更有关。

　　值得一提的是，佳源供职已经于2017年录得负经营活动现金流量，这令佳源供职面临流动性风险。

　　据悉，佳源供职于2017年录得负经营现金流量约为人民币340万元，次要由于贸易及其他应付款次要因佳源供职业务增长及应付关联方款项而增加。该等现金流出未必总能以佳源供职的物业解决供职及其他供职以及银行存款所得款项全额抵销。佳源供职暗示，物业导航，由于也许显现负经营现金流量，佳源供职也许必要失掉充足的额外融资，以满足资金需求及义务，并支持佳源供职的业务经营或扩张谋划。若佳源供职的业务经营无法发生充足的现金流量或佳源供职无法以其他方式失掉充足的外部资金以满足业务所需，则佳源供职的流动资金及财务状况也许受到重年夜晦气影响，且佳源供职也许无法扩年夜业务。

　　此外，截至2017年12月31日，佳源供职录得流动负债净额人民币1500万元，次要是由于佳源供职于2017年支付人民币7500万元以收购东源投资的75%股权，这也许使佳源供职面临流动性风险。

　　头图来源：123RF

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