1. 未至的出发点：品牌、换手和提价

    一份调研问卷的启示

    我们设计了一份关于物业解决企业日常运营供职称心度，品牌忠诚度，品牌美誉度，提价采用度，增值供职评价等指标的调研问卷。我们获得或验证了一些有趣的结论。

    结论1：即使受访者所居住的小区偏中高端，位于一线城市较多，但仍有一半业主想要换掉现有的物业解决供职商。越是物业费低廉的小区，业主越不称心于现状。物业解决行业是一个常见的，存在年夜量消费者“无奈且不满”，但愿更迭供给方的行业。

    结论2：日常提价是很难被蒙受，但在物业解决权易主时，业主年夜概率蒙受提价。

    结论3：增值供职和基础供职的主动特点存在矛盾，业主一般不爱被打扰。但也存在万科物业这样可以实现和业主强连接的品牌。

    什么是物业解决行业的真正出发点

    整体结论：行业还处于“公元前”的阶段。

    公司形式上的竞争，最多只是在新盘拓展方面的竞争。且由于市场广阔，即使是这种竞争也是相对温和的。

    客户对品质的认可自己有开发投入的残留印记，分歧品牌之间的差距尚未达到弗成超越的地步。且品质自己没有转化为价值的差异，并且价值程度自己偏低。

    民众物业的后勤包管一体化，品牌化才刚刚开始。

    增值供职普遍处于试水阶段，存在胜利的个例，但还没有具备广阔护城河的生态系统。

    交付面积还在很年夜水平上和开发周期有关。

    什么是行业真正的出发点？

    住宅物业年夜量换手陪伴普遍性提价。品质公司将存量盘拓展作为次要的拓展来源，将淘汰老盘视为优化在管组合的另一关键。

    非住宅物业开始显现具备专业影响力的措施解决和一体化供职龙头（类似海外五年夜行）。

    2. 以后的阶段：“品质产能”不够，企业百舸争流

    中长期的图景和殊途同归

    个别企业形成广阔护城河，增值供职和科技应用担保规模经济正循环，企业良性稳重生长。

    良性稳重生长的具体默示：

    优质企业每年不用要考虑拓展问题，只必要根据本人产能适合满足部门粉丝的接管需求；

    优质企业不用要考虑单盘盈利身手问题，单盘盈利身手随着时间的流逝是自然上升的；

    优质企业只必要根据解决身手调整接管节奏，最终完成对细分目标市场的年夜比例接管（30%-50%）。

    开启这个正循环的前提：

    家喻户晓且带来房价显性增值的优质品牌；

    足够提高人效，必要必然规模的科技应用；

    转化用户为粉丝，冲破浅层联结的日常运营；

    区域密度达标，盈亏达到平衡的增值供职。

    买通单盘盈利身手是关键（自右而左）

    以后绝年夜多数物业解决项目的单盘盈利有似右图，公司是一个不竭采用新盘，而老查问题不竭恶化的组合。概况看，竣工岑岭，确定性交付共同构建了一个普适的高速增长不乱盈利故事。但时间会不竭磨损公司盈利的基础。

    想要冲破单盘盈利模型（随时间，单盘盈利性越来越好，酿成左图），关键在1、提价（必要称心度）；2、增值供职收入规模扩年夜（必要和业主强连接）；3、死板应用提高人工能效（必要科技赋能）。

    科技提高效率

    最为直观的便是科技对于物业形态的改变

    软硬件结合

    死板代替人工

    以“智慧泊车”为例

    综合解决系统

    图像辨认应用

    据绿城供职统计可以减少50%的人员投入

    百强物业解决企业

    人均产值与人均在管面积逐年稳步增加

    核心品牌初长成

    在行业走向独立之时，曾经显现了万科物业这样的品牌，在品牌忠诚度、美誉度方面出类拔萃，构建了和业主普遍性的强连接；也显现了绿城供职这样的品牌，在提价采用度方面明显当先，且在单项增值供职（譬喻置换）的业主认同度方面取得了冲破。

    尽管以本日万科、绿城的品牌，既谈不上有宽广的护城河，也谈不上在增值供职养成和定价身手方面有决定性冲破，但我们曾经见到了单盘盈利买通的但愿。

    3. 2020年的关键词：并购和政策

    并购，我们在反对什么？我们又重视什么？

    2019年起，显现了一些颇有意义的策略并购（单干）

    一、品牌联盟和品牌整合

    历史形成的无区隔度单品牌现状，以及区域分割的高美誉度品质品牌，使得品牌联盟乃至整合颇具意义。

    二、专业身手和股东布景的结合

    在公建和城市供职领域，物业，区域分割，赛道分裂，专业技能过硬的中小企业，成为具备拓盘优势的品牌企业重要的并购对象。

    三、海外巨头的中国区业务整合

    商写赛道原有巨头在境外经营受到攻击，在境内品质已无明显优势，也许成为有意义的整合对象。

    四、开发联姻带来的物管扩张

    龙头开发企业深度接入物管企业拓展，对民企来说，一些单干“小同伴”的物业解决权也许低价得手；对国企来说，国企改革和做强主业，也许意味着新的合资甚至并购机会。

    为什么2020年是政策发力元年？

    疫情当下：构筑物管新认知

    新担当：

    在社区、民众供职方面承担更多

    物管公司解决程度和品质差异进一步显露

    新认知：

    基层群防群控治理工作重要组成单元

    封闭式小区管控中弗成代替的作用

    有效扶助街道和社区的工作

    解脱地产行业附庸，行业走向独立

    品质物管公司代价，推动优胜劣汰

    非住宅专业品牌真正成熟

    财产政策支持市场化

    推动业委会（或物业解决委员会）的成立；鼓励社区自治；约束了前期物业解决合同的期限

    逐渐放开对物业费的价值管制

    财产政策补贴纾困

    疫情当下，处所政府纷纷出台支持物业解决行业的补贴政策

    中央层面亦出台一系列纾困政策，降低了疫情期间企业的经营压力

    物业解决作为劳动密集型企业，人工成本支出占比往往年夜于60%，足够受益于减免社保费用的纾困政策

    4. 个股：核心用户，核心品牌

    板块也许降生避世超年夜市值的公司（仅计算住宅赛道）

    15年以上的市场竞争，也许达到不乱的竞争格局。

    前期（即当初）也许以承接新盘和策略并购为主，在后期则以存量盘拓展为主。

    虽然看起来品质公司生长空间广阔，但能成为龙头企业的公司数量很少（也许只有1-2家）。

    行业出发点的选股

    必须供认，这个行业还没有一个茅台一样，和其他公司品牌彻底拉开距离的企业。

    住宅领域也许降生避世万亿规模市值的公司，公建/商写领域也许降生避世千亿级别市值的公司，但我们很难确定谁将成为胜出者。

    公司的差异仍然是可以超越了，行业品牌格局仍面临巨年夜改观的也许性

    公司和公司之间的科技差异还没有那么年夜，品牌差异没有那么明显，无法确定哪个公司是十倍股

    可是行业龙头恒强的态势曾经初现

    住宅领域：品牌基础对照好，增值供职有必然倒退，客户称心度对照高，冲破了最基础的规模门槛，有良好管治和激励体系的公司，成为赢家的也许性对照年夜。

    商写和公建领域：业态解决经验对照丰富，中国保安，措施解决技能程度对照高，综合化一体化供职身手对照强的公司正在脱颖而出。

    虽然赢家最后也许只有2-3个公司，但我们可以配置一个组合，并容忍个别公司平庸化的风险，因为在一个广阔的赛道，行业赢家所带来的逾额收益充足年夜。

    保利物业：发挥国企优势，分进合击后来居上

    充溢斗志的解决层：执行力强，开拓朝上进步精神值得信任。

    保利地产交付、重定价岑岭：17-19年累计新开工1.2亿平米，物业，累计竣工仅0.6亿平米。19年之后物管费定价战略改变。

    住宅供职品质提升，外拓加速：国资平台单干，供职口碑提升，底价1.9元/月/平方米，累计合同6000万+，年预计3000+

    年夜物业迅速拓展增效：西塘案例的营收继续增长（非住宅物业的一体化全域化供职），广阔市场需求。

    并购的潜力：国企布景+市场化团队助力区域细分赛道龙头壮年夜，天创模式。充分的资金。

    新年夜正：全国化，综合化，市场化，聚焦超过

    全国化：公司2019年真正走向全国，重庆以外收入已占24%。

    综合化：公司一方面针对“低级合同”当场长胖，另一方面则退场单一保洁保安合同（退场/ 新增项目数约60%）

    市场化：长期不乱激励，留存市场化团队，引入行业一流人才

    聚焦超过：年夜量应用科技，人工成本占比下降，新增合同金额年增速高达50%，公司将2020年收入指引上调至20%-30%（预计还将超预期），聚焦航空和高校的细分赛道

    中海物业：奋翅起高飞

    品牌提升带来第三方拓展素质起步：全年初次新增外拓1500万平+

    平台优势和解决层锐意朝上进步：中建系内部，国企改革，后勤包管社会化

    科技应用身手当先，开发流程供职专业：兴海物联，工科中海

    招商积余：集团支持最年夜，积累最雄厚，期待奋起

    四年夜央企（保利，中海，华润，招商）中集团支持力度最年夜：董事长任命，疫情支持，集团领导视察。

    积累最雄厚：非住宅物业领域中航物业原有优势，不竭新拓各类业态，智慧物业平台和科技应用。

    有待冲破：市场化激励和考核，策略并购，轻重拆散，品牌梳理。

    绿城供职：物管主业竞争力无恙，教育板块攻击不小

    品牌的核心竞争力：30%+的换手提价率，约20%在管存量占比，70%+的中标率，最能适应存量时代的上市物管品牌。

    稳重生长的主业：继续9000万+的合约拓展，4000万+的在管增加，收入和营业利润同比增30%摆布。主业抗击疫情补贴足以覆盖额外成本。

    教育板块的不测攻击：公司教育是线下教育，分布在国内和澳洲，受全球疫情影响也许较为严重

    风险提示

    部门公司只关注规模扩张，不关注品牌影响力巩固，显现“虚胖”的风险。