上海市商品住宅维修基金解决法子

上海市商品住宅维修基金解决法子

上海市人民政府

上海市商品住宅维修基金解决法子

上海市商品住宅维修基金解决法子

上海市人民政府令(第91号)

《上海市商品住宅维修基金解决法子》曾经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。


市长 徐匡迪
二○○○年十月十二日


第一条 （目的和依据）
为了加强本市商品住宅维修基金的解决，包管商品住宅及其相关民众措施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业解决条例》，制定本法子。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和解决，适用本法子。
第三条 （解决局部）
上海市房屋土地资源解决局（以下简称市房地资源局）是本市物业解决的行政主管局部，负责本法子的组织实施。
区、县房地产解决局部是本辖区物业解决的行政主管局部，按照本法子对维修基金的设立和使用进行监督解决。
第四条 （维修基金的设立）
新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主年夜会可能业主代表年夜会可以决定设立，并在业主公约中规定。
第五条 （维修基金专户的开立）
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产解决局部代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
区、县房地产解决局部应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业解决区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个可能两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条 （首期维修基金的交纳标准）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当依照下列标准交纳首期维修基金：
（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业依照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业依照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。
（二）配备电梯的住宅，购房人依照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人依照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价局部核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主年夜会可能业主代表年夜会决定设立维修基金的，企业信用征信平台，全体业主应当依照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条 （首期维修基金的交纳时限）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当依照下列规定的时限交纳首期维修基金：
（一）房地产开发企业应当在策划新建商品住宅所有权初始登记前，按本法子第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
（二）购房人应当在策划房地产权革新登记前，按本法子第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本法子第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在策划新建商品住宅所有权初始登记、房地产权革新登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主年夜会可能业主代表年夜会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本法子第十条规定的开户银行。
第八条 （首期维修基金交存情况的核查和发表）
区、县房地产解决局部应当按期核查首期维修基金的交存情况，并每年发表一次。
第九条 （前期物业维修和更新费用的承担）
业主委员会成立前产生的物业维修、更新，不得使用维修基金，企业信用征信平台，其费用由房地产开发企业承担。
第十条 （维修基金帐户的开立）
业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业解决区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个可能两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和材料）
业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和材料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的容许文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业解决供职合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产解决局部经查对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关局部制定。
业主委员会委托物业解决企业策划开户手续的，还应当提交书面委托书。
第十二条 （维修基金的划转）
业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产解决局部，由区、县房地产解决局部将维修基金专户中已收取该物业解决区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条 （纳入维修基金的收益）
业主委员会许可别人利用住宅共用部位设置广告等经营性措施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立独自帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可别人利用物业解决区域民众措施停放车辆、设置广告等经营性措施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立独自帐目，专项用于物业解决区域民众措施的维修、更新。
第十四条 （维修基金的用途）
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业解决区域民众措施的维修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业解决区域民众措施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主年夜会可能业主代表年夜会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，业主年夜会可能业主代表年夜会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条 （物业维修和更新的实施）
物业解决供职合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施办法等事项；合同未约定可能约定不明确的，依照下列规定实施：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应铛铛时征得业主小组书面同意；
（二）物业解决区域民众措施的维修、更新，应铛铛时征得业主委员会书面同意。
产生危及房屋使用平安可能民众平安的紧急情况，物业解决企业应铛铛即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
住宅必要年夜修可能专项维修、更新的，物业解决企业应当在物业解决供职年度谋划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业解决企业通过招标可能其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会可能其委托的物业解决企业
审核。住宅年夜修和专项维修、更新完成后，物业解决企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面陈述。
住宅共用部位、共用设备和物业解决区域民众措施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业可能其委托的物业解决企业负责实施。
第十六条 （房屋督修）
经房屋平安鉴定机构鉴定为危险房屋，可能显现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产解决局部应当督匆匆业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产解决局部可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，可能按本法子第十七条第二款规定
在维修基金中列支。
第十七条 （维修基金列支的范围和方式）
物业维修、更新完成后，物业解决企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用依照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主依照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；此中，一幢住宅有两个可能两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，快手涨粉，由该门号内的业主依照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业解决区域民众措施的维修、更新费用，由全体业主依照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；此中，属于两个可能两个以上物业解决区域的民众措施维修、更新费用，由各物业解决区域的全体业主依照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主依照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条 （维修基金的支取和分摊）
维修基金应当依照下列规定支取：
（一）物业解决企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际产生的日常维修、更新费用按月结算；物业解决供职合同另有约定的，从其约定。物业解决企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支
取实际产生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（二）住宅必要年夜修可能专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超出工程款总额的30％。物业解决企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际产生的费用时，应当提交
经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（三）业主委员会可以在物业解决企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际产生的活动经费按月结算；业主年夜会可能业主代表年夜会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主年夜会可能业主代表年夜会
的决定；支取实际产生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业解决企业按季度进行按户分摊；物业解决供职合同另有约定的，从其约定。住宅年夜修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立独自帐目的，可以先在该帐目中列支。
物业解决企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的独自帐目。
第十九条 （维修基金帐目的查对和发表）
业主委员会可能其委托的物业解决企业应当每月与开户银行查对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主发表一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）产生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和解决的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅发表；一幢住宅有两个可能两个以上门号的，应当按门号发表。
业主对发表的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业解决企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行查对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行盘问其帐户可能分户帐的情况。
第二十条 （维修基金的再次筹集）
一幢可能一个门号住宅的维修基金余额不够首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢可能该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会可能其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主年夜会可能业主代表年夜会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条 （住宅转让时维修基金的处置惩罚）
因买卖、赠与等产生住宅转让的，住宅受让人应当持自身身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行策划分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金残余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同可能转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按本法子第七条第一款第三项规定交纳的维修基金残余款额，按前款规定执行。
第二十二条 （维修基金帐户的革新）
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行策划维修基金帐户的有关革新手续：
（一）物业解决区域产生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任产生更换的；
（三）物业解决企业产生更换的。
第二十三条 （维修基金帐户的注销）
因拆迁、自然灾害可能其他原因导致住宅灭失的，业主可以持自身身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的残余款额，并策划分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害可能其他原因导致一个物业解决区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产解决局部的有关证明，向开户银行策划维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立独自帐目的，其残余款额由本法子第十三条规定的共同所有人依照原拥有住宅建筑面积的比例
分袂提取。
第二十四条 （投诉）
市房地资源局和区、县房地产解决局部应当创立投诉受理制度，蒙受业主委员会、业主和物业解决企业对违反本法子行为的投诉。
区、县房地产解决局部受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内回答投诉人。
投诉人对区、县房地产解决局部的投诉回答有异议的，可以向市房地资源局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十五条 （法律责任）
房地产开发企业可能物业解决企业违反本法子规定的，由市房地资源局可能区、县房地产解决局部依照《上海市居住物业解决条例》的有关规定予以处置惩罚；业主可能业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会可能业主委员会成员违反本法子规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营供职收益可能挪用维修基金的，由市房地资源局可能区、县房地产解决局部责令限期改正，并通告全体业主；业主可能业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业解决企业的差错导致维修基
金被挪用的，物业解决企业应当依法承担连带责任。
第二十六条 （物业解决区域内非居住房屋的维修基金）
物业解决区域内纳入住宅竣工配套谋划的民众建筑措施，应当由措施接收单位依照下列规定交纳首期维修基金：
（一）新建内销商品住宅的配套民众建筑措施接收单位，按本法子第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在策划措施移比武续之日起的15日内交纳；此中，单幢的配套民众建筑措施由一家单位接收的，按规定标准的50％交纳。
（二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套民众建筑措施接收单位按本法子第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业解决区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本法子第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业解决区域内非居住房屋维修基金的使用和解决，按照本法子的有关规定执行。
第二十七条 （维修基金的委托解决）
业主委员会可以委托社会中介机构代为解决维修基金。具体法子由市房地资源局制定。
第二十八条 （应用评释局部）
市房地资源局可以对本法子的具体应用问题作出评释。
第二十九条 （施行日期和执行事项）
本法子自2001年1月1日起施行。本法子施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和解决，参照本法子的有关规定执行，具体执行法子由市房地资源局制定。



2000年10月8日