5月6日晚7点半左右，江苏省南京市建邺区观澜苑的多名业主，与数月前已被小区业主委员会解聘的邦盛物业之间再次发生冲突。

　　“因为没有监管，物业公司除了会收费之外，消防设施失窃、电梯长年失修、小区监控全线瘫痪、地下室还有人生火住人，保安给抱小孩的业主开个门都骂骂咧咧的。”业主在指责物业公司各种不良行为的同时，还对街道物业办提出了质疑。

　　伴随着城市化率不断提高，新建楼盘鳞次栉比，但《法制日报》记者却了解到，与观澜苑类似的物业纠纷“城市病”在大中城市日益凸显，其中因矛盾纠纷无法调和而诉至法院的案件更呈增长态势。仅2016年，南京市两级法院受理各类物业纠纷达12680件，较2015年增长29%，是2012年5941件的2.13倍。在南京市司法局矛盾纠纷排查相关统计中，2016年发生的物业纠纷占各类矛盾纠纷排查总数的5.76%。愈演愈烈的物业纠纷影响着社区和谐。

　　物业纠纷数量增加

　　“托乐嘉小区有7000多户业主，其中5000余户欠交物业费，爱涛物业‘撤场’后将欠交业主诉讼至法院，开始每周都起诉30件案件，至今立案的已达246件。”南京市江宁区人民法院速裁调解中心法官赵俊驰介绍，2016年，江宁区至少有14个小区因物业公司“撤场”，把矛盾最终交给法院，但由于法院审理中常常遇到送达难、查清事实难等问题，加之物业纠纷往往具有反复性、周期性特点，给法院妥善处理物业纠纷带来了各种现实障碍。

　　2017年4月，南京市中级人民法院民四庭专门组织力量对全市法院物业纠纷案件审理情况进行了详细梳理，形成了近8000字的报告，针对物业纠纷案件基本情况、主要类型和特点、相关对策建议进行了阶段性总结。

　　“我们在审理中发现，物业纠纷案件数量迅速增加，新矛盾、新问题不断出现，物业纠纷案件渐渐成为重要的民生案件类型。”南京市中院民四庭庭长王劲松认为，伴随着物业管理行业不断发展壮大，相关法律法规对业主与物业服务企业之间、开发建设单位与物业服务企业之间、业主与业主委员会之间的权利义务关系进一步规范，相关主体通过司法途径解决物业管理活动矛盾纠纷的意识不断增强。

　　报告显示，物业公司追索物业服务费、公摊水电费、车位管理费等案件占全部案件数量的99%以上，且呈现标的额小、批量案件多的特点，超万元的案件不足10%，而最多一批案件被诉业主人数达500余名，法院大多通过适用小额速裁程序，77%左右案件通过调解或撤诉方式结案。

　　“虽然标的额较小，却极易引发纠纷。”南京市中院民四庭法官马帅介绍，在起诉到法院之前，大多数“撤场”小区的业主和物业公司间出现过冲突，导致拒交物业费现象严重，很多业主抱团参加诉讼，审理难度大。

　　物业瑕疵常引纠纷

　　南京市中院民四庭的报告就物业纠纷案件类型进行分析，归类为五大类型，包括物业服务企业追讨物业费纠纷；业主财物、人身受损要求物业服务企业承担损害赔偿责任案件；与业主自治管理相关的业主撤销权、业主知情权案件；物业移交产生的纠纷；业主委员会和房地产开发企业之间有关公共配套设施的权属纠纷。

　　“物业费纠纷占其中绝大部分，或多或少与物业公司服务瑕疵存在关联。”王劲松分析说，大厂人才，业主抗辩理由大多集中在公共设施维修养护、公共卫生、物业企业未尽建筑物维修义务、未有效制止小区违建、群租现象，还涉及物业公司未依法依规公开收支账目、物业公司侵占小区公共场地或小区公共设施牟利以及个别业主遭遇失窃等人身财产受损害问题等。

　　记者了解到，随着业主维权意识不断增强，业主以物业服务企业未尽相应义务为由，要求物业服务企业对其人身、财产损失承担损害赔偿责任的案件逐渐增多。按照纠纷发生区域范围不同，这类案件又可分为在物业小区公共区域遭受侵害(如车辆停放在小区车位或车库被损害、盗窃)以及在物业小区专有部位遭受侵害(如家中财物被盗、发生入室杀人、抢劫事件等)。

　　一旦小区发生类似严重损害赔偿纠纷，业主与物业公司之间的矛盾则较为尖锐。

　　“大部分物业纠纷存在举证难问题，法院只能着重就侵害的事实、物业服务企业的过错、物业服务企业的行为与业主损害之间是否具备因果关系等加以审查。”马帅解释说，物业服务企业是否尽到“合理限度范围内”的安全保障义务即为物业服务企业是否存在过错的判断标准，进而认定物业服务企业是否应承担损害赔偿责任以及承担责任的比例。

　　业主知情权未受重视