轨道物业开发已然成了房企眼中的“香饽饽”，行业龙头房企包括万科（000002.SZ）、龙湖（00960.HK）、绿城（03900.HK）等都有涉足，万科管理层此前更是在公开场合特意强调将大力发展轨道物业。

　　易居研究院与西南交通大学(上海)TOD研究中心联合发布的《轨道城市，上盖经济——中国城市轨道交通TOD发展研究报告》认为，未来3年到5年内，全国城市轨道交通车辆基地上盖开发将带来2.4亿平方米左右发展空间。

　　面对蓝海市场，近日，京投发展股份有限公司（600683.SH，以下简称“京投发展”）通过公开渠道高调宣称，正式实施全国布局，以TOD模式向上海、广州、西安等城市迈进。京投发展总策划师、营销策划部总经理戴嘉宁在接受《中国经营报》记者采访时表示，公司聚焦TOD模式物业开发已有十年经验，今年底或能确定全国化布局的明确目标。

　　开启全国化布局

　　资料显示，TOD（Transit-Oriented Development）模式，即以公共交通为导向的开发，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式。

　　前述报告分析称，在已开通轨道交通的城市中，已有近六成已开发或正在开发车辆基地上盖，还有近三成规划开发车辆基地上盖，进行轨道交通车辆基地上盖开发的普及度日益提高、建设速度也将进一步加快。

　　易居研究院研究中心总经理崔霁认为，城市轨道交通TOD开发主要围绕城市轨道交通场站开展多样性、混合化、高密度的土地开发，将提升轨道交通场站周边土地的价值和品质，实现土地溢价和物业增值，推进城市功能复合建设，形成多赢的局面。

　　京投发展当前对外推广口径中，其主要业务是“TOD智慧生态圈”，根据公司总裁高一轩近期在公开场合的表述，“TOD智慧生态圈”即一个具有自我修复和优化能力的闭环系统，该系统包含三个要素：以轨道交通开发为导向，快粉，以智慧和科技为加速发展的主要工具，实现人文、自然、资产生态价值的共生。

　　据介绍，京投发展涉足该领域已有十年时间，以行业“专家”自居，目前旗下拥有琨御府、公园悦府和西华府三个TOD项目，均位于北京。

　　戴嘉宁透露，公司全国化布局，从三年前高一轩接任总裁时就已开始酝酿，目前尚未确定特别明确的目标，尤其是具体到城市以及项目开发体量。“客观说，在此之前，京投发展还不是一个全国性公司，现在也是全国布局的开始，过程中也会出现一些问题，所以目前全国方面还没有非常明确的目标，但是过了今年应该就会有了。”

　　他继续补充道，目前京投发展已经获得土地项目均位于北京，其他城市尚未拿地。公司主要做轨道基地一体化开发，简单说就是车辆段上盖开发，牵扯到跟轨道衔接的相关技术工艺，包括周边配套的打造，减震降噪措施的运用，专业要求非常高。

　　戴嘉宁说：“现在全国有很多城市的地铁公司和轨道公司跟我们联系，希望来合作进行项目开发。也有一些可能在轨道物业开发方面基础稍微弱一点，但是房地产开发能力比较强的传统开发商向我们抛出橄榄枝，希望达成合作。”

　　走出北京，布局全国的路上，京投发展面临的除了蓝海市场，还有多名竞争者。在与万科、龙湖、绿城等大房企抢滩战中，无论是戴嘉宁接受记者采访时的口径，还是总裁高一轩的公开讲话，都把项目开发经验视为扩张的第一利器。

　　“京投发展一直专注于TOD开发，它们相对而言是刚刚进入，我们已经有十年经验了，积累了大量的经验和技术优势；还有团队优势，全国真正做过车辆段上盖开发项目的总经理两只手能数得过来，超过一半都在我们公司，而且我们中高层一直比较稳定。”戴嘉宁告诉记者。

　　签约销售额为去年10倍？

　　TOD模式物业开发与一般的房地产项目在操作流程上并无太大差异，土地仍然要通过招拍挂来获取，京投发展实现全国化布局，获取新项目首要考验的便是资金实力。

　　喊出全国扩张的同时，京投发展也期望在财务表现上有所突破。京投发展年度报告中披露的数据显示，其2017 年度经营计划中预计签约销售额7.98亿元，实际完成7.27亿元，完成计划的91%，京投发展解释称主要系受到调控政策影响，部分类型产品销售难度增加。2017年预计营业收入71.63亿元，实际完成62.17亿元，完成计划的 87%，主要系预计应结转的销售额未达到收入确认条件。

　　2018年定下的目标是70亿元签约销售额、78.92亿元营业收入，这意味着2018年其签约额几乎为去年同期的10倍，营业收入达到26%的增速，而其2017年和2016年的营业收入较上年同比变动幅度分别为增长4.99%、下降29.8%。