题　　目：   关于加强规范陵水县物业管理的建议  
提 案 者：   [委员]  

    物业管理是社会管理的重要组成部分，是城镇化建设的重要内容，做好物业管理对构建和谐社会，保持社会稳定有着重要作用。
    一、陵水县物业管理基本情况
    近年来，烘干，随着陵水县城镇化进程的不断加快，物业管理工作作为第三资产新兴领域已初具规模，物业管理的服务范围、内容等不断拓展。目前，已在县住房保障管理中心备案登记的物业服务企业已有11家，其中一级资质2家，二级资质1家，三级资质8家。物业服务企业从业人员2063人，规模较大的有海南雅居乐物业服务有限公司（从业人员是1086人）、广州天力物业发展公司陵水分公司（从业人员240人）。
    二、存在的主要问题
    （一）物业管理机制不健全
    据我们了解，业主反映的主要问题是：开发商未严格按照规范和规定要求配套完善相应的基础设施，如：小区绿化差；公共停车位少，无法满足住户的停车需求；安防设施未安装；休闲公共设施少；电梯质量存在安全隐患等问题。再者，除少数物业公司是通过招投标方式选聘外，不少物业公司是由原来的房地产开发商的下属公司转制而来，大厂人才，这必然与开发商之间存在如同“父子”、“兄弟”的关系，造成了以上由开发商解决的矛盾和问题，推给所属的物业公司，而物业公司对这些建设中存在的问题根本就解决不了，而业主购房时对推出的一些承诺不兑现，自然把矛头对准物业服务企业，造成业主和物业服务企业矛盾的激化。这种“建管不分”的管理模式带来的直接后果就是物业管理市场缺乏竞争，物业服务企业缺乏活力。物业服务企业从属于开发商，必然维护开发商的利益，这样只能使业主和物业服务企业的矛盾升级，不利于物业管理的健康发展。
    （二）物业管理经营运作不规范
    由于物业公司和业主两者在思想认识上的差距，存在管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆，再加上有的物业公司服务意识淡薄，重收费，轻服务，多收费少服务，质价不符等管理上的不规范的行为，导致双方沟通设置了障碍，互相缺乏信任，难以协商解决问题，造成纠纷不断。
    （三）业主委员会建设滞后
    目前，大部分业主自治意识不强，业主参与物业管理的积极性不高，不少业主委员会形同虚设，没有发挥业主与物业服务企业之间的桥梁纽带作用，距真正意义上的自治管理相距甚远，导致业主和物业服务企业之间出现的一些矛盾纠纷因缺乏沟通渠道而难以妥善解决，根本无法发挥监督物业管理企业、维护业主合法权益的功能。例如：红石勘香水湾金缔花园小区，今年1月在县住建局的帮助指导下，成立了业主委员会，但由于业主委员会成员来自四面八方，业主与开发商、业主与物业管理企业之间存在的各种纠纷和矛盾没有得到及时的沟通，业主委员会形同虚设，没有发挥应有作用。
    （四）部分业主有偿服务意识不强
    据了解，在上访、来信来访中大部分问题都集中在物业收费方面，究其原因，除了开发商遗留问题、物业服务企业服务质量不高等原因外，业主有偿服务意识不强也是重要原因之一。许多业主对物业公司的工作及服务标准、收费依据、违约责任了解甚少，对物业管理收费的政府指导价与市场调节价的概念模糊不清，再加上有些住宅等界定不清，一些业主拒交物业管理费。例如：雅居乐瀚安银滩小区的业主以购房合同的“住宅”与物业管理企业按“酒店公寓”收费发生矛盾（即对执行政府指导价还是执行市场调节价产生了矛盾），业主坚持按每月每平方米2元缴费，拒不按物管理公司每月每平方米4.8元的要求缴费，造成业主多次到县信访部门上访。消费意识的模糊，导致拖欠物业费成为一种常态，加剧了管理难度，最终形成“服务差、收费难、服务更差”的恶性循环，使得业主与物业管理服务企业矛盾日益尖锐。
    三、几点建议
    （一）强化竞争机制，培育物业管理市场。一是完善物业管理竞争机制。严格实行物业管理招投标制度，规范招投标方式，逐步建立健全业主、物业双向选择、公平竞争的管理机制，改变“建管不分”的现状，为物业管理提供一个公开、公平、公正有序的竞争市场，推动物业管理行业向优胜劣汰、规范健康的方向发展，带动物业管理行业整体水平的提高。二是强化物业从业人员的培训。物业服务企业应有计划、有针对性地组织各种物业技能和专业培训，转变服务观念，提高服务意识和服务技能，为业主提供专业化、人性化、品牌化的服务。选聘优秀人才加盟物业服务企业，改善企业人员素质结构，不断提高从业人员的服务能力。三是规范物业市场管理。县物业工作管理部门以及物价部门要引导服务企业找准市场定位，强化服务意识，在服务中不越位、不错位。制定统一的《管理规约》（示范文本）规范物业管理与管理费收取标准。物业服务企业应按照规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准进行公示，提高物业管理的透明度。加强对物业服务企业的管理与监督，促进物业服务企业要加强内部管理，严格履行物业服务合同约定，同时，建立物业服务企业信用档案制度，并将信用报告作为物业管理招投标、物业服务企业资质年审的重要依据，推动陵水县物业管理行业依法经营、诚信守诺、自检自律，提高服务水平。
    （二）多方参与，推进业主委员会建设。由于物业管理进驻陵水县较晚，物业管理还处于起步阶段，物业管理是一个比较新鲜的事物。因此，有关部门要加大宣传教育力度，多途径宣传和普及物业管理基本知识、政策法规，将物业管理的目的意义，物业服务企业、业主的权利和义务，业主委员会的职责等内容进行广泛的宣传，引导社会各界树立正确的物业管理观念，激发业主参与物业管理的主动性、积极性，营造全体业主共同关怀、支持、参与小区物业管理的良好氛围。县政府有关部门要按照《海南省经济特区物业管理条例》要求，大力推进业主委员会建设，发挥好业主委员会在物业服务企业与业主之间的桥梁纽带作用，建立双方相互沟通、相互理解的良好关系。
    （三）成立物业管理行业协会。由政府物业管理主管部门筹备成立陵水县物业管理行业协会，鼓励物业服务行业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验、制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。
   

承办单位及答复