靖江市政府关于印发靖江市物业服务收费管理实施细则的通知

　　各镇人民政府（办事处），开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：

　　《靖江市物业服务收费管理实施细则》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　靖江市人民政府

　　2016年9月12日

　　靖江市物业服务收费管理实施细则（2016）

　　第一章总 则

　　第一条为规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合本市实际，制定本实施细则。

　　第二条本细则适用于本市行政区域内物业服务收费行为及其监督管理活动。

　　第三条本细则所称物业服务费，是指业主通过选聘物业服务企业、专业管理机构或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

　　物业服务费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。

　　第四条尊重业主对物业共有部分共同管理的权利，提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费主要通过市场竞争形成。

　　物业服务收费区分不同物业的性质和特点，遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则，实行政府指导价和市场调节价。

　　普通住宅前期物业公共服务费、物业管理区域内的汽车停放费、车位租金以及保障性住房、房改房、老旧小区物业管理服务收费等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。

　　第五条市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作，负责制定物业服务收费的具体实施细则和有关政策规定，指导全市物业服务收费的管理工作。

　　第二章物业公共服务收费管理

　　第六条本细则所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。

　　第七条普通住宅前期物业公共服务收费实行政府指导价。

　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门，在综合考虑物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动等情况，依据本地区物业公共服务分项分级标准，制定相应的基准价与浮动幅度，并向社会公布。

　　市价格主管部门会同市物业管理行政主管部门每三年对物业公共服务分项分级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

　　第八条新建普通住宅销售之前，建设单位应当在政府指导价范围内，依法通过招投标或协议的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务委托合同，约定物业公共服务内容、服务等级和收费标准。

　　新建普通住宅销售时，业主社区，建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务委托合同约定的物业公共服务内容、服务等级标准和相应收费标准等内容。前期物业公共服务费未在房屋买卖合同中约定的，由建设单位承担。

　　第九条新建普通住宅交付后，物业公共服务收费标准按照物业服务合同约定执行。

　　业主大会、业主代表大会或物业管理委员会(以下统称业主大会)成立前，普通住宅物业公共服务费标准因服务成本变化需要调整，或因政府指导价标准变化需要提高的，物业服务企业应在所属镇（街道、园区、办事处）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本资讯，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。

　　业主大会成立后，普通住宅物业公共服务费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，并根据物业服务合同约定执行。

　　第十条非普通住宅和非住宅物业公共服务费实行市场调节价，具体收费标准由业主（物业使用人）与物业服务企业合同约定执行。