建筑物区分所有权和物业服务事关广大人民群众切身利益，也关系到物业服务企业正常经营和健康发展。最高人民法院5月24日公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，并将于2009年10月1日起施行。

    “最高人民法院出台这两部司法解释，就是要通过司法解释的形式统一裁判尺度，维护法律的权威，切实做好建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件民事审判工作。”最高人民法院有关负责人说。

    《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共19条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》共13条。这两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件审判实践中的若干热点、难点问题，具体包括：业主身份的界定、专有部分和共有部分的划定、面积人数的计算方法 、业主权利义务的范围、车位车库纠纷的处理、业主自治重大事项的范围、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及业主知情权的保护等；物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除及相应纠纷的处理、物业使用人的准用等。

建筑物区分所有权纠纷

界定业主填补法律空白

    “业主”是物权法第六章中的基础性概念之一，但法律没有对此作出规定。司法解释确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。

    司法解释同时规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

    民一庭负责人解释说，现实生活中，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，烘干，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实生活产生冲突。这部分人对共有部分的利用以及共同管理权的行使需求更为强烈 ，与其他业主之间的联系程度也更为直接和紧密，因此有必要对其“业主身份”问题进行特别规定。

车位摊位列入专有部分

    在认定业主的建筑物区分所有权过程中，业主社区，如何认定专有部分和共有部分是实践中大量纠纷的关键问题。

    最高人民法院民一庭负责人说，除了建筑物内住宅、经营性用房等房屋外，司法解释从现实生活出发规定，专有部分的范围还包括整栋建筑物、特定空间及露台等。其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。

    此外，司法解释也就天然共有部分作出了明确规定。民一庭负责人说，天然共有部分，即法律没有规定，合同也没有约定，而且一般也不具备登记条件 ，但从其属性上天然属于共有的部分，包括建筑物的基本结构部分、公共通行部分、公共设施设备部分和公共空间等，其中明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有部分，是为了便于解决审判实践中的纠纷。

住改商不打招呼属违法

    物权法第七十七条规定，“业主不得违反法律 、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律 、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”

    司法解释对物权法作出了解释性规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”

    最高人民法院民一庭负责人解释说，按照物权法第七十七条规定，“住改商”行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律 、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。

    本版稿件均据新华社

物业服务纠纷

物业不作为应赔偿损失

    “物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”这是最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出的规定。

    最高人民法院民一庭负责人解释说：“实践中，很多物业服务合同约定内容并不十分详细，而对物业服务管理行为的规范很多是通过法律 、法规规定或者相关行业规范来进行的。除此以外，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，往往对业主作出选聘决定具有重要作用。司法解释合理扩充了物业服务企业应承担义务的依据范围，即不仅限于物业服务合同中的明示条款，法律 、法规规定、相关行业规范，以及物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，也是确定物业服务企业应尽义务的依据。”

业主不交费法院将究责

    欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型。最高人民法院24日公布的《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出明确规定，进一步破解物业服务欠费纠纷难题。

    司法解释规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律 、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，全国企业公司信用征信管理平台，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

    最高人民法院民一庭负责人说，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的。否则，物业服务关系的稳定性和确定性将会被彻底打破。

    同时，司法解释还规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”

上周热点：

[家居写真]林依晨儿时居家生活照大曝光

[名人家居]盘点：大牌明星的镇宅之宝

[居家风水]小小地毯有改变家居风水的神功

[我秀我家]122平北欧简约风格小家 超漂亮2室2厅

[家居写真]王珞丹青春飞扬率性家居写真照

[我秀我家]网友打造精致古朴家让设计师汗颜

邓超默认与孙俪将结婚 曝恋爱细节甜蜜蜜家居照

[居家生活]"娱人"创意家居饰品 让生活多姿多彩

女人誓死买房的10大理由看看你占几项

[我秀我家]单身mm4万扮靓43平婚前私密空间

[家居写真]明星在博客上自曝的素颜家居照

[居家风水]风水最不好的10类建筑物