物业管理条例能否成为业主维权的救命草
 
2004年11月11日 11:45 法制日报  

　　 本报记者 孟绍群

　　自然界里的野生动物用气味或者体液划出自己在山林间的权利边界，而业主们花了大钱，却只清楚自己的住房空间，搞不清小区的绿地、会所、车库等的产权归谁，也不清楚物业管理用房是否列入分摊……一系列模糊的物权界定，让业主们根本不知道自己购买的是什么。

　　“物业管理条例诸多条文显得过于空泛，实际操作性较差。”房地产界知名律师秦兵在这一条例出台时就曾尖锐地指出过。实践证明，也正是这些毛病，使得业主在维权时普遍感到物业管理条例帮不上他们的忙。

　　在这种情况下，10月底传出的将于明年3月出台的物权法，无疑给苦于找不到法律帮助的维权业主带来了福音。

　　“有了物权法，业主维权中出现的所有问题就能解决了”，“物权法可以帮助业主实现完全的业主自我管理”，从这些话语中可以看出，广大业主对物权法寄予了很大的希望。他们的愿望能实现吗？物权法是业主维权的救命稻草吗？11月9日，记者采访了著名法学家、中国人民大学法学院杨立新教授。

　　建筑物区分所有权人享有对建筑物的完全管理权

　　杨立新教授说，我们今天所说的业主，不是一个法律的概念，只有建筑物区分所有权人这个概念，才是现代社会的城市主体居住建筑物所有人的概念。

　　物权法草案规定了建筑物区分所有权制度，就规定了建筑物区分所有权的基本问题。所谓业主的完全的自我管理，就是建筑物区分所有权中的管理权的内容。究竟建筑物区分所有权人对于自己所有的建筑物应当怎样进行管理，物权法草案第68条至第79条做了完整的规定，建筑物区分所有权人依照该法的规定，享有对建筑物的完全的管理权，当然是自主管理。

　　物权法出台后，物业管理中存在的问题基本会得到解决

　　“物业管理条例就是区分所有建筑物的管理办法，但它是在建筑物区分所有权制度迟迟没有建立的情况下，先行出台的。但是，为应急需，也是必须的。”杨立新教授指出，物业管理条例存在较多的缺陷，不是一个完备的法规。“不过，当明年我国的物权法出台之后，物业管理中存在的问题基本会得到解决。”立法通过之后，烘干，建筑物区分所有权的基本规则就有了根据，有了章程，尽管还会存在一些立法不足的问题，但是基本的规则有了，也就好办了。

　　不能说物权法就能弥补物管条例可操作性差的缺陷

　　有人说，有了物权法，物业管理条例可操作性差的缺陷便可迎刃而解。“我看不能这样说。”杨立新教授解释说，物权法关于建筑物区分所有权的规定是较为原则的规定，它需要法规的补充，而不是它补充了物业管理条例的缺陷。物权法通过之后，还需要制定必要的建筑物区分所有权管理的细则，制定相关的司法解释，使之更具操作性。

　　物权法不是仙丹，还需政府的监督和监管

　　“正像谚语讲的那样‘徒法难以自行’，仅仅有好的法律规定，还不能解决所有的问题，必须有严格执法的司法保障的严格的法律监督和监管。”杨教授认为，除了物权法之外，首要的是政府的监督和监管。政府有关部门对区分所有建筑物的监管，涉及到人的权利和安全，必须严格监督和监管，发现有违反物权法规定建筑物区分所有权的行为，必须依法纠正，予以处置。

　　其次，对于实施建筑物区分所有权法律制度中的纠纷，诉讼到法院，法院依法办案，严格执法，这样就能形成违法者无路可逃的氛围，物权法的规定自然也就贯彻始终了。

　　清理所有涉及到建筑物区分所有权的法律法规

　　物权法通过立法之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除。按照物权法的规定，制定新的立法、法规、规章、办法。凡是违反物权法建筑物区分所有权规定的这些立法、法规、规章、办法，都是无效的，物联招聘，不能再继续实施。

　　用区分所有建筑物管理条例取代物业管理条例

　　至于物权法与物业管理条例如何协调的问题，杨教授认为有两个办法：