陈芳华

谭庆德

门诊问题

如何有效解决小区安全隐患

门诊专家

北京大成（南京）律师事务所律师　陈芳华

青岛大学法学院副教授　谭庆德

专家观点

◇造成小区安全隐患的原因主要在于小区物业缺乏责任心，业主委员会力量尚待加强。

◇有些老旧小区需要维修改造，根据相关规定可以动用住宅专项维修资金，但实际情况却是业主几乎无法动用这笔资金。

◇要加强城市住宅小区物业企业管理，引入市场竞争机制，培育物业管理市场的微观经济主体。

◇相关部门应考虑制定相应的法律法规，加强行业监管，明确规定业主、业委会及小区物业管理企业各方的权利义务。

小区楼道乱停乱放自行车，住户随意私拉电线，休闲场所运动器械安装不牢固……，因小区安全隐患引发的各种纠纷，已经成为物业与业主、业主与业主之间不得不面对的共同难题。对此，物业表示，业主不配合，全国企业公司信用征信管理平台，物业很无奈；而业主在发现小区存在安全隐患告知物业后，也很难得到解决。那么，是什么造成这种让各方都深感无奈的现状呢？对于小区安全隐患问题，如何才能得到彻底解决呢？记者采访了北京大成（南京）律师事务所律师陈芳华及青岛大学法学院副教授谭庆德。

小区安全隐患有哪些

小区楼道里堆积的杂物让不少业主闹心，对此，谭庆德认为，这属于消防方面的安全隐患。从总体来看，小区安全隐患主要体现在三个方面：

第一，消防方面的隐患。像前述楼道堆放杂物，有不少是易燃易爆物品。在不少小区，道路两旁都停满了车，堵塞了消防通道，导致发生火灾后消防车进不来，火不能及时被扑灭。多数小区虽然有消防栓，楼道内也配备灭火器材，但并不完备，如缺乏火灾自动报警系统、自动灭火系统、防烟排烟系统以及应急广播和应急照明等配套的安全设施。此外，随着电动车的普及，有不少住户喜欢拉长线给楼下停放的电动车充电，乱拉乱扯、露天摆放插座，这些都属于消防隐患。

第二，人身安全方面的隐患。首先，小区门禁形同虚设。很多小区都设置了门禁管理系统，进入小区的人需刷门禁卡方能入内，但多数小区的门禁大开，形同虚设；即使有小区要求登记，也只是保安在门卫室象征性地登记姓名、电话。其次，大多数低层住户的防盗窗往往成为小偷趁夜偷摸攀爬的阶梯。再次，虽然小区内一般设有限速标志，但即便车辆超速，也无人制止。有些小区机动车道和人行道并不区分，车辆和行人挤在同一条道上，烘干，家有老人和孩子的尤其担心。

第三，中国物业搜索，基本设施维修管理方面的隐患。许多小区都有水景景观，也会在水景景观旁边设置告示牌，或加装护栏，但有些水景景观的水面几乎与地面持平，存在安全隐患。此外，现在的小区大多配有健身器材，这些场所的健身器械，有的老旧需要更换，有的被人为损坏，却得不到及时维修，因为没有贴警示告示，导致器械伤人也是隐患之一。

造成安全隐患的主要原因

陈芳华认为，造成小区安全隐患的原因主要在于小区物业缺乏责任心，业主委员会（下称“业委会”）力量尚待加强。由于业主与物业之间地位不对等，导致有些物业乱设收费项目，随意提高收费标准，物业服务质量差，安保混乱治安不好，从而使居民怨声载道。但目前，我国大多数小区的业委会处于涣散状态，使得业主无力制约物业行为。目前，导致业委会涣散无为的原因来自两个方面：一方面，从业委会的成立来看，《物业管理条例》虽然规定了业委会委员由业主大会选举产生，但并无任何硬性程序规定。由于小区业主松散，使其很难自主产生业委会，而由此导致的后果是分散的业主不可能与物业进行充分、有效的沟通，进而不能对物业实施有效的监督与制约。另一方面，从业委会的存在及发展来看，业委会的运转需要自筹活动经费、自建管理制度、自找办公地点。由于对业委会的成立和运转缺乏强制性的相关规定，致使我国绝大多数小区都未成立业委会，即使少数小区已经成立了业委会，但其运转亦处于松散状态，难以有效地开展活动。

此外，小区住宅专项维修资金未能真正发挥应有作用，也是导致小区安全隐患产生的原因。陈芳华认为，有些老旧小区需要维修改造，根据2008年2月1日施行的《住宅专项维修资金管理办法》（下称《办法》）规定，住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。尽管《办法》对住宅专项维修资金进行了规定，但实际情况却是业主几乎无法动用该笔资金，住宅专项维修资金基本处于闲置状态。专项维修资金目前处于“存放有规定，使用无监管”的状况。而根据相关法律规定，业主缴纳费用后，只有极少情况可以使用该项资金。根据《办法》规定，维修资金可以用于购买国债，但是在很多城市，维修资金由于没有理财管理和相关法律的保障，仅仅按活期存款利息计息，使得资金不但没有增值，甚至连本金都可能被挪用。