（原标题：越来越多物业公司上市，图什么?）

星河地产集团，深圳一家低调的全国60强房企，2015年150亿，2016年预计破200亿，而这家企业物业服务营收1.5亿，烘干，更有行业意义的是，星河物业成为继彩生活、中海、中奥之后又一家物业上市公司!

part 1

资本加速器

上市目的，或为规模扩张，或为品牌升级，或通过上市倒逼企业更规范透明，而星河控股集团总裁姚慧琼对物业上市认为：“星河物业上市，其实只是星河控股集团大金控战略的一小步，星河未来要做得是地产、商业、金融三驾马车并驾齐驱。”

对此，老潘理解的“大金控”即超大金融控股集团，这是星河未来战略蓝图，未来时代必然是产城融合、产融结合的时代，地产不可能永远大规模开发下去，而国外房地产全面金融化也某种程度上昭示着中国房地产下一步走向，而这一点目前“以地产开发为主”向未来“以金融控股”为主，这个转型和布局，是行业发展之必然，而星河在这个转型中属于排头兵!

金融控股无论布局何种行业，资本永远是加速器。未来规模企业都会提前搭建资本平台迅速扩大规模，壮大优势。吴晓波也强调了类似观点。他表示：“前30年中国企业都在做资产的资本化，而未来中国大企业要做金融的资本化，全国企业公司信用征信管理平台，今天优秀的企业，如果不走资本化、证券化道路，如果不能通过一个途径让自己健康和壮大起来，赶不上当前这一波，就会迅速大拉长与其他优秀企业的差距。”

而物业从母体拆解，赢得更好市场估值，进而从资本市场融资，资金实力迅速增强，更具有抵抗风险的能力。而物业公司本身，也开始从过去输血模式转变为造血模式。

part 2

“大行业，小企业”，这是好机会

规模是话语权，开发如此，物业更如此!但物业这个行业，目前还是典型的“大行业、小企业”格局。

物业O2O是大蓝海，这里不妨先看一组数据：到2020年，中国住宅物业面积将达到300亿平米，而社区服务消费将超万亿元，市场太大，看得见的大金矿。但可叹的是中国房地产成长这么多年，强大的物业公司依旧没几家，即使是百强物业，其占有率依旧非常之低，行业分散度高，谭华杰也曾表示，就连万科物业，哪怕是行业领先者，但市场占有率也才0.6%。

当然，换个角度，问题就是机会，机会就是空间，空间就是战略。基于“大行业，小企业”格局，未来物业公司整合、兼并、代理空间非常巨大。而前期万达物业被收购，也只是物业并购案的一个开始!

part 3

规模，是第一竞争力

物业上市，核心是通过资本的力量加速加快社区数量和物业面积的爆炸式增长，最终形成话语权。

规模的价值，是全面的，不局限于几点

· 比如巨大的规模会摊薄服务的户均或单位面积的成本;

· 比如规模是物业公司与社区服务供应商谈判时最有力的筹码，

· 比如巨大的规模会迎来资本市场和金融机构主动“投怀送抱”……

至少在当前，物业公司做大规模，依旧是当务之急，战略之要!

2015年营收1.5亿的星河也开启了“规模扩张之路”，星河智善生活在未来5年会凭借借力资本市场，采用管理输出、兼并收购等方式承接住宅、商业、办公、旅游地产等物业管理业务，加大培育非主营业务资产，拓展社区服务，提升增值服务收入。

比如要在2020年实现管理规模3000万平方米，收入6亿，而社区综合经营收入达到1个亿……以上种种，都意味着规模是第一诉求。

物业管理从30万到2020年3000万平米，

工程施工收入也从80万到2020年8000万

……

都是100倍增长，而这100倍要在短短5年间完成，资本可能是目前最得力的要素。

另外，拥有较大客户数量和管理面积的社区O2O模式，一度被资本市场给予PE20倍、30倍的评价，而对比传统地产开发才5到10倍，同为地产，两者估值差别很大，这也是为何彩生活市值能迅速超过其母体地产开发市值的原因之一，

part 4

基础服务是1，增值服务是0

在规模第一诉求面前，大多房企对服务缺乏足够的投入!

但基本常识是: 基础服务是1，增值服务是0，没有物业服务的“1”，就没有任何增值服务的“0”，但问题是如何才能做好服务?

上市扩张讲究的是速度，但做好服务，从来快不得，急也急不得，好服务，讲究的是态度、用心和时间，罗马非一天建成，好服务在乎日积月累。

物业服务，老潘一直觉得是个行业难题，优秀物业也是戴着镣铐跳舞，但看星河智善生活，有些做法值得点赞!

首先，任何以补贴的模式、不盈利的服务都是不长久的，也不是良性的，这是物业行业顽疾之关键。