顺德星河名居物业维修基金迟迟难以建立。南都记者 郑俊彬 摄

　　南都讯 记者何帆燕 实习生 何国劲 大良星河名居住宅小区里的6台电梯坏了，涉维修金额近20万元。这本可用维修基金解决。但因小区业主购房时并未交存维修基金，这个问题已搁置一年，最近才尝试通过集资方式解决。

　　有居委会相关负责人称，因2003年至2007年期间政策并无硬性规定业主购房时必须交存维修基金，顺德这个时期内建起的住宅小区多未缴存维修基金，星河名居只是其中之一。因至今已至少有5到10年历史，不少楼盘都正面临或将面临如星河名居一样的物业维修难题。

　　[现状]电梯坏了一年没修高层业主不敢轻易出门

　　昨日上午7时40分许，大良星河名居小区。陈姨匆匆赶回，往2栋电梯口走，说晨练完了赶着给家里人做早饭。不过，就在几秒前，电梯门刚刚合上开始往上攀升。2栋本是按两梯四户的户型设计，但一年前其中一台电梯坏了，陈姨看着另一部显示着“维修”字样的电梯颇感无奈。

　　电梯一直上到了最高层19楼，下行时经过五个楼层时有业主按停过，到1楼共花费时间大约3分钟。

　　陈姨住17楼。电梯开始往上攀升，经过六个楼层时都被业主按停过，好不容易到达17层。加上之前等电梯的时间，超过了8分钟。

　　“算好了，遇上上班高峰期，等个十来分钟才上得电梯是平常事。”冯满幸是这个小区的业委会主任，他说，这个繁忙时段通常出现在每日上午的8点到8点半，业主多在这个时候出门上班、上学。

　　这个位于大良桂畔海旁的大型住宅动工于2003年，2005年验收。有住宅楼13栋，其中有9栋楼高13层，4栋楼高19层。住户500户。一共安装有18部电梯。而在一年前，其中的6部电梯出现了故障，本是一梯两户或两梯四户的住宅楼，因为其中一台电梯故障，繁忙时段常“逼爆”电梯。

　　也因此，不少居住在9层以上的高楼层业主被迫养成了下班回到家里便不再轻易出门的习惯。只有居住在6楼以下的业主相对轻松些，遇电梯使用繁忙时，他们就走楼梯上下楼。

　　[原因]小区无维修基金重建遭遇尴尬

　　电梯故障的维修花费，本可用维修基金解决。但放任这种情况持续一年，至上月才有起色，冯满幸说都是维修基金惹的祸这个小区并未缴存维修基金。

　　业委会曾在两年前提议重建维修基金。冯满幸称当时预设了两个参考方案，一个是业主每户每月小额转账入业委会的固定账号，烘干，一个是每户一次性出1000元。

　　但通知贴出却遭遇尴尬。召开业主大会时，总数500户的业主中，一半以上不愿意出现，最终也只有三成的业主支持了重建，“大部分业主一听说要收钱都显得反感。”

　　直到一年前，6台电梯因使用已近8年，相继出现了漏油严重和需曳引轮更换等问题而必须大修，因涉及金额大，有6台每台需2万余元，而位于8栋的一台因要更换主机，维修金额超过6万元。维修基金重建一事这才再次提到台面上，但因业主质疑这笔“巨款”管理上可能出现挪用等问题，重建之事仍无期。

　　韩鸿杰在星河名居小区所在的大良北区社区居委会工作，因负责辖区的城市管理，业主社区，小区业委会建立和运行的相关事务都是他在跟进。他介绍说，2003年到2007年，政府并无必须建维修基金的明确规定，在北区社区内，这个时期内建起的楼盘全部都未缴存有维修基金，星河名居正是其中之一。

　　按照物权法，维修基金存放在城建部门，在业委会未成立前由城建部门代管，而业委会成立后，由业委会管理，但每笔钱的使用都需要经过业主代表大会通过，业委会只负责召集这次会议，没有话事权。

　　现时，属物业管理范围内的设施维护，都是通过业主集资的方式解决，社区居委会一般会出建议方案，但要不要却是由业主说了算。

　　[权宜之计]集资维修电梯按楼层分摊

　　在没有维修基金的情况下，就这近20万元的维修经费如何解决，业委会、物管和社区居委会讨论商定了一个方案集资。具体而言，是找维修公司打价，物管上门征询意见，获得故障电梯所在栋的三分之二业主同意后，物管先行垫资，工程完结后再逐户收取分摊费用。

　　冯满幸说，目前已有2台电梯完成了维修工程，第三台电梯的维修涉25户业主，至6月26日，已有21户同意。物管向业委会承诺，一周内这第三台电梯的维修工程即可完工。

　　在这个过程里面，业委会做的是接触多个电梯维修公司比较报价，并监督物管按规章办事，“虽然没有维修基金，但我们按维修基金使用流程走。”

　　费用分摊被委托由物管公司来确定，是按总价除以户数，得平均价，再按一定数额从中部楼层向上、向下递增或递减。

　　以刚刚完成电梯维修的第十栋为例。这一栋居民楼有13层，有居民25户，总费用是24334元，第七层住户的分摊费用是960多元，而后向上、向下以70元左右的数字递增和递减，冯满幸说，一楼是518元，13楼则是1370元左右。

　　48000元的主机，再换导轨等配件，加在一起快6万元，现在只贴出了总报价，未贴出分摊，两梯四户的户型，70户分摊。平均来算，要过千元一户。

　　追溯

　　顺德有多少“星河名居”？

　　北区居委会的韩鸿杰曾表示，因2003年至2007年期间政策并无硬性规定业主购房时必须交存维修基金，顺德这个时期内建起的住宅小区多未建有维修基金，星河名居只是其中之一。因至今已至少有5到10年历史，不少楼盘都正面临或将面临如星河名居一样的物业维修难题。

　　而一份来自顺德区国土城建和水利局的资料给出了更为确切的说法理论上以2003年9月1日为界，1998年10月1日至2003年8月31日期间，维修基金是由发展商按小区建筑面积10元/平方米计缴，由发展商上缴到业委会。2005年7月后，正式发通知，要求小区上缴，自动转入维修基金专户，由该局监管。到2007年，再次发文要求办理房产证时，必须要上缴维修基金。

　　换言之，从责任上来说，自2003年9月1日之后，均由业主上缴。该局给出了目前顺德这类楼盘的数据459个。但究竟在2003年9月1日至2007年期间，这459个楼盘中有多少因未硬性规定一定需要上缴而未交存维修基金，截至记者昨日晚上7时45分发稿时，尚未得到回应。

　　而对于这批小区维修基金的解决办法，有相关部门人士的说法是现在只能靠“民间尝试”。

　　名词解释

　　维修基金(m aintenance fund)又称“公共维修基金”、“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项账户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下。

　　2003年到2007年，业主社区，政府并无必须建维修基金的明确规定，在北区社区内，这个时期内建起的楼盘全部都未缴存有维修基金，星河名居正是其中之一。

　　总数500户的业主，只有三成支持重建，“大部分业主一听说要收钱都显得反感”。

　　维修基金重建再次提到台面上，但因业主质疑这笔“巨款”管理上可能出现挪用等问题，重建之事仍无期。

　　2003年9月1日至2007年期间，这459个楼盘中有多少因未硬性规定一定需要上缴而未缴存维修基金？

　　作者：郑俊彬