水母网6月4日讯（YMG记者 邹春霞 通讯员 赵洁 张钰）物业服务用房怎么使用?水母网（）昨日从开发区住建局了解到,新版物业服务合同示范文本经过修订后开始实施,开发区内所有物业合同到期或新签订的合同,都要依照新版合同文本签订。

    新版合同中进一步明确,物业企业进驻服务前应对共用部位共用设施和开发商或业主委员会进行承接查验。物业服务用房属全体业主所有,改变用途需征求全体业主意见。

    合同条款首现“物业承接查验”

    记者发现,开发区新版物业合同示范文本由通用条款和专用条款组成。通用条款就是固定的不必协商的条款,专用条款是业主可采取“填空”式来约定条款具体内容。相比以前的物业合同,新文本对合同双方权责划分更细。

    “以前签订的物业合同千差万别,尤其是老旧小区,合同约定服务内容中,因约定不清造成责任不清,在收取物业费以及提供啥样服务上产生纠纷,继而造成恶性循环。”开发区住建局工作人员称,而新版合同在格式化的同时,将双方的权责义务约定地更加细化。

    新版合同中,首次明确物业企业进驻服务前,交接双方应对物业管理区域内的共用部位和共用设施进行承接查验,分清责任。

    承接查验,既可以由交接双方完成,也可邀请业主代表以及行政主管部门参加,或是聘请相关专业机构协助进行。

    物业服务用房属全体业主共有

    现在,烟台市新建小区都配备了物业服务用房,而大多数老版的物业合同对此没有约定,致使有的物业用房被物业企业,甚至是业主委员会擅自改变了用途。

    记者从开发区新版合同中看到,合同内约定,物业服务用房属全体业主共有,物业企业和业主委员会无偿使用并负责维修、养护,不得擅自改变其用途。

    如果有物业服务用房用于经营的,须要经物业区域三分之二以上业主书面同意,且经营收入扣除成本,提取的管理费用不得超过净利润的20%,收支情况应每年进行公示。

    服务不达标业主可要求物业整改

    新版合同提供了物业服务费收取方式和标准的可选条款,并将服务的内容和服务标准单独做为合同的必要附件。

    在附件里,按照公用设施维护、公共秩序维护、保洁、绿化等等九个方面分别进行了约定。

    按照新版合同约定,如果物业公司未能按合同约定的内容和标准履行服务,业主有权要求物业公司在合理期限内整改。逾期不整改,可经业主大会依法表决后解除合同。

    同时,新版合同还规定,由于物业公司未达到合同约定的服务内容、标准,给业主造成损失的,业主可以追偿其损失,但业主不得以物业服务存在瑕疵,而拒绝或主张减免交纳物业服务费。

    停车服务费详细约定避免纠纷

    现在,社会上的车辆越来越多,小区内停车难的问题日渐突显,没有车位怎么办?在自己的车位上停车怎么还要交钱?

    对此,开发区新版物业合同在车位使用及车辆停放服务费方面有了详细条款。

    物业企业应与停车位使用人签订书面的停车管理服务协议,明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务,包括有产权车位车库、无固定车位或临时停放的机动车辆停车服务费的收取标准。

    共有部分的经营收益应定期公布

    目前,烟台市利用住宅小区内共用部分进行经营的情况比较普遍,但经营收益情况却不明晰。

    新版合同中给出不同条款,供合同双方进行选择约定。属于业主所有的共有部分经营收益,可以约定为补充专项维修资金或补充物业费的不足,收支情况应定期向所有权益人公布并提供查阅。