3月30日消息，深物业A（000011）2017年年度董事会经营评述内容如下：

　　一、概述
十九大之后房地产市场“房住不炒”的属性定位已经确立，多层次住房供应体系逐渐建立，房地产市场将逐步进入“青铜时代”，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调更加明确。2017年年底的中央经济工作会议再次提出，要加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，形成“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的住房发展格局，一系列长效机制政策正在酝酿筹划之中。这些对未来房地产市场的发展将产生深远影响，住房观念转变和住房居住属性将得到强化，房地产投资属性将进一步降低。同时，监管政策愈发严谨，监管措施愈加刚性，监管执法愈发严苛。因此市场销售可能再次遭遇寒流，房地产行业将逐步进入到以量取胜、薄利多销的“青铜时代”；
（一）公司各项业务运行特点
1.房地产主业超额完成年度预算目标
各在售房地产项目特别是徐州、扬州项目紧抓市场机遇，销售形势良好，年内各房地产项目按计划开展。前海港湾花园、松湖朗苑项目、半山御景以及湖畔御景年度累计销售面积7.03万平方米，结转面积19.91万平方米；扬州湖畔御景项目实现完美收官，成为扬州高端洋房社区的标杆；徐州半山御景项目紧紧围绕纯墅项目二次开盘销售这一核心目标，最终取得回款4.21亿元的良好绩效。此外，金领假日公寓项目主体结构工程于2017年10月中旬全面提前封顶，注入湾区理念、打造口岸精品。
2.物业管理企业发展潜力凸显
国贸物管公司成功签约阿里巴巴西溪、滨江园区，新增重庆京东亚洲一号等外地项目，全年实现营业收入约3.64亿元；皇城物管公司顺利完成目标责任书各项经营指标，不断探索实践“互联网+”在物业服务中的应用，稳步推进现代服务型企业的转型升级；物业租赁方面收入约6683万元，房屋出租率达96%，超额完成年度预算目标。
3.重点推进公司下属出租汽车公司与深圳巴士集团的整合工作
为不断优化公司资产布局和产业结构，积极响应市属国有出租车企业资源整合、加强国企战略协同发展的号召和顺应行业改革的趋势，公司以不低于1.8953亿元的价格，向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属深圳市国贸汽车实业有限公司、深圳市深新出租汽车有限公司100%股权，股权转让完成后所产生税后投资收益约为7500万元，该转让事项已经2017年6月30日和7月17日召开的董事会、股东大会审议通过，并签署了转让协议，2017年12月7日发布了编号为2017-47《关于向深圳巴士集团股份有限公司转让公司下属两家出租汽车公司100%股权的进展公告》，各项工作正有序推进。
（二）各在建重点项目进展情况：
1.深物业·金领假日项目（深圳）：项目按施工合同工期节点有序推进，主体结构施工提前5天完成工期节点，于2017年
10月全面主体结构封顶，正在进行室内外装修。
2.深物业·前海港湾项目（深圳）：项目已于2016年12月入伙。
3.深物业·松湖朗苑项目（东莞）：松湖朗苑项目上半年主要完成园林景观施工及初验等相关工作，项目已于2017年7月
28日顺利入伙。
4.深物业·湖畔御景项目（扬州）：项目二期工程进展顺利，水电、园林绿化等配套及市政工程如期进场施工，于2017
年11月初完成竣工备案，达到入伙条件。
5.深物业·半山御景项目（徐州）：项目一期结合扩院工程，对主景观带的景观植物进行了优化提升，于2017年上半年
顺利入伙。
二、核心竞争力分析
公司需遵守《深圳证券交易所行业资讯披露指引第3号—上市公司从事房地资产务》的披露要求近些年来，公司以房地产为主业的整个集团持续稳定经营，无论是产业规模还是收入、利润都屡创新高，这主要得益于公司精确的市场定位独特的核心竞争优势：一是公司经营团队持续稳定，在公司发展战略上持之以恒，不断编制十二五、十三五战略规划，以战略规划为指导和路线图，不断开拓进取，确保了公司在大政方针上的连续性；二是公司目前房地产开发项目管控模式为集团总部—城市公司两级，集团层面主要把控土地投资、计划运营、关键营销节点、限额以上规划设计和成本控制等事项，工程管理、现场营销、限额以下现场设计和成本管控由各城市公司完成，给予了各项目公司充分的自主权，集团以制度化管理为主，目前已经形成房地产主业综合管理制度《房地产手册》等规范标准的内部运营体系，物联招聘，房地产管控模式日趋完善和成熟；三是公司目前开发区域主要集中在深圳及周边城市，得益于土地获得成本的价格优势和深圳房地产市场的快速发展，公司深圳区域项目将为公司带来良好的经济效益；四是品牌和文化沉淀优势，公司经过三十多年的发展和积累，承载着改革开放国贸精神的“深物业”品牌价值和综合实力得到市场的高度认可，已连续多年荣获“中国房地产开发企业500强”、“广东省企业500强”等诸多荣誉称号。2017年7月，在深圳市房地资产协会召开的2017深圳房地产盛典大会上，揭晓了深圳市房地产开发行业综合实力二十强榜单，深物业集团在全市800多家同行中脱颖而出，位列第16位。
三、公司未来发展的展望
（一）发展环境分析
2018年是公司实施“十三五”战略规划、全面谋篇布局关键之年。从2016年三季度末至今，房地产市场调控力度持续升级，调控效果逐步显现，总体市场降温并趋于平稳。“十九大”报告指出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，给未来五至十年的房地产市场定调，政策层面将维持稳中偏紧的主基调，市场将逐步回归理性。在此大方向影响下，房地产企业利润空间可能进一步缩小，获取地块难度不断加大，龙头企业市场占有率快速提升，房企尤其中小型企业面临更大考验。
按照深圳市“十三五”规划纲提出的建设创新型城市、全国经济中心城市、智慧城市、现代化超大城市、生态文明城市、国际化城市等“十个城市”的部署，全市GDP将从目前的1.75万亿增至2.6万亿，推动粤港澳大湾区建设和泛珠三角区域合作，加快深莞惠和河源、汕尾“3＋2”经济圈建设，充分发挥深圳的辐射引领带动作用。随着深中通道的建设，珠江口湾区通道的打通，深圳区域腹地正从东莞、惠州进一步拓展到泛珠地区。按照《深圳市住房建设规划(2016-2020)》，“十三五”期间，全市计划实现新增住房有效供应65万套，其中，力争新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套。
深圳市国资委把2018年确定为“国企改革攻坚年”，全面落实“1+12”改革文件，聚焦改革的重点难点，具体要实施“五个全面”：全面推进混合所有制改革，坚持“不限层级、应改尽改”，落实混合所有制改革三年工作方案，通过引进战略投资者、外部并购、员工持股等方式，全面推进企业混改，力争3年内实现商业类企业混改全覆盖；全面推进市场化选人用人改革探索推行职业经理人制度，力争3至5年构建领先全国的职业经理人制度体系；全面推进长效激励约束改革，全年完成8至9家市属直管企业长效激励工作，2019年实现直管企业长效激励全覆盖；全面完善公司治理；全面提升管资本的能力和水平。2018年市属国有经济利润总额增长预期目标为9%以上，高于全市经济增长8%的目标。将进一步做强做优做大资产集团，加快完善实施国资整合重组“1+N”方案，推进金控平台、“一区多园”、地面公交、要素交易、环境水务等整合方案的落地实施；加大资本运作力度，实施“上市公司+”战略。

（二）公司面临的风险及对策
（1）市场风险
2018年，国家房地产政策仍会延续“房子是用来住的，不是用来炒的”这一明确的主线，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持调控政策的连续性稳定性，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，将进一步加快相关长效机制政策的落实和细化。随着我国楼市长效机制落地，住房保障等政策调控会更为长期化，租购并举会成为新时代背景下的新格局，新房市场规模仍会处于相对高位。政府稳定价格的决心不会改变，后续针对稳定价格依然会有各类管控的措施，不排除有包括限购限贷在内、土地出让等方面的管控政策出现。
公司密切关注市场趋势，深入研判调控政策，及时把握市场机遇，适时推出了扬州项目二期、徐州项目一期等，通过加推东莞项目等措施，在售房地产项目销售顺利，公司将继续紧抓项目工程管理，进一步加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各在建房地产开发项目顺利完成预定任务目标。同时，根据不同市场的实际情况，及时调整营销策略，促进项目去化。
（2）行业风险
随着一二线城市市场集中度提高，区域竞争将会更加激烈，房企分化与转型将加速。房地产企业将进一步向头部集中，发生收并购的概率将不断增大，呈现“大者愈大”局面。过去一年半时间，一二线多数城市楼市在严厉调控下趋于冻结，深圳等一线房地产市场面对空前严厉的调控措施，大量房地产企业和投资投机需求被挤向三四线城市。经历2016年去库存以及2017年三四线市场上涨后，基本居住需求、改善需求及投资需求都得到了极大释放，住房短缺的历史基本结束，房地产行业投资的“相对洼地”正在消失。外部环境和行业形势复杂严峻，不确定因素增多，增量市场规模进一步压缩，市场竞争激加剧。
（3）公司资源
公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题仍然存在。近两年来房地产市场的火热传导到土地市场，一线城市和核心二线城市住宅类土地竞争激烈，价格屡创新高，房地产企业竞买成本和风险大大增加，物业，而三四线城市面临市场需求一定程度上得到消化后，后续新增购房需求不足，投资风险显著上升。在目前在售房地产项目销售情况良好，公司资金面较好的情况下，今后将加大对土地投资工作的资源投入力度，除一方面关注目标城市土地招拍挂资讯外，还将加强对并购等合作开发模式的研究，力求尽快补充土地储备。
面对调控政策细化、行业竞争加剧、自身资源不足等多种因素影响，公司将深化内部改革，强化市场经营，在业务开发模式和内部管理措施上加以应对。一是把项目拓展作为主攻方向。重点着眼于肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点开发项目，不断扩大资产园区建设运营、城市综合体、特色小镇建设等集约建筑群的市场份额，争取在各类土地储备上取得突破。二是强势进军长租公寓市场。配合做好龙园创展项目、龙华综合楼、福民综合楼、金领假日公寓等存量产业的更新、改造、移交等工作，争取启动市场化运作项目，完成集团租赁公司的机构组建、品牌导入和正式运作。三是扩大多种形式的对外合作。继续加强与鼎湖区属国资公司、易图信息等有关单位的深度合作，打破发展瓶颈，创造更大的发展空间。
（三）2018年公司经营工作计划
2018年，公司将坚持稳中求进的发展步调，领会“房住不炒”的发展定位，继续紧抓房地产项目工程进度，推进项目按计划进行，以强化经营为基础、以资本运作为抓手、以体制改革为保障，进一步做好项目开发工作，进一步优化资产结构，加强和提高房地产项目运营管理能力，及时掌握房地产项目开发计划落实情况，确保公司各房地产开发项目经营目标得以实现。
根据不同城市的实际情况和发展趋势，制定贴合市场的营销方案，持续跟踪、分析市场反应及变化，迅速调整销售策略，促进项目销售，公司也将积极多种合作方式，拓展优质项目资源。
全面提升公司管控水平，兼顾物业管理、房屋租赁等辅业的发展，不断优化整合内部管理资源，积极寻求拓展方案，降低人工成本，提高工作效率，扩大辅业利润。
2018年的重点工作：
1.全力以赴，确保完成全年经营目标任务
2018年，重点做好预算目标分解，强化预算刚性约束。开源节流，降本增效，严格规范和控制各项费用支出，进一步压缩各项经费开支。全力推进项目营销。落实《集团存量房地产项目2018年销售方案》，针对市场实际及时调整营销策略。积极推进存量项目开发，确保工程进度按计划完成。针对市场实际及时调整营销策略，最大限度降低政策的负面影响，在保证公司利益最大化的同时，大力促进尾盘销售。
2.以质量效益为中心，构建发展新格局
集中优势力量，下决心、大投入解决当前公司土地储备匮乏和发展后劲不足的问题，通过多种方式不断扩大资产园区、特色小镇等类型项目土地资源，争取年内在各类土地储备上取得突破。严格按照《房地产项目投资指引》要求，重点着眼于肇庆鼎湖区、惠阳、梅林厂房城市更新等重点开发项目，扩大资产园区、特色小镇等类型项目土地资源。深入贯彻“十九大”提出的“房住不炒”定位，强势进军长租公寓市场，年内争取完成龙园创展大厦房产及风和日丽综合楼装修改造，并推动入市。
3.持续推进完善各项基础管理工作，做好安全生产和信访维稳工作
在上市公司法人治理、全面预算管理、薪酬管理、财务管理、投资后评价、产权管理、对标管理、企业文化建设、党风廉政建设、审计整改、全面风险管理、内部控制等方面继续完善。按计划完成公司安全生产管理工作；继续完善安全生产管理制度，深入开展安全生产检查，推进重大安全隐患解决；做好信访维稳工作，中国物业搜索，确保全年不出现大的安全生产和信访维稳问题。